作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
“这个概念不是法律,它的形成在社会实践中人们的公约只是标题,现在通常被称为”小产权房小产权房“,也称”乡产权“是由乡镇政府而不是定义国家颁发的房产证,因此“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成真正的财产法律意义上的。所说的话直言,“小产权房”是一些村集体经济组织,新的名字农村建设和其他开发人员代出售的集体土地,房屋建筑物由农民组织自己的“不动产”。有限公司当前“小产权房”,“乡产权房”建成的有两个:一种是建立在集体建设用地,即对完成的房子,农村地区只有集体所有者“宅基地”,连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者耕地违法建设。中东和商业一般意义相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以“小产权房”的价格,一般只有三分之一或更少同一地区房地产价格,这是大量城镇居民顶着产权购买“小产权房”的根本原因的风险。
三权”抵押贷款是农户用农村土地承包经营权、农村居民房屋权和林权作抵押向银行申请贷款,不得改变土地所有权性质,不改变土地用途。 开展农村“三权”抵押贷款对于推动农村集体产权制度改革,盘活农村资源,解决农村融资瓶颈,促进农业农村发展和农民增收具有重要的意义。 (一)设立贷款基金,规避贷款风险 首先要调动金融机构的积极性,让金融机构“不畏贷”“想贷”“积极贷”。努力与政府沟通,希望由政府出资设立“农村信贷风险代偿基金”,由政府承诺按照贷款本金的一定比例设立代偿基金,在出现坏账时予以一定比例的政府补偿,分担银行信贷风险。即当农民贷款出现损失并经确认后,由银行和代偿基金按比例分担损失。还可根据我市实际情况,引入担保或保险机构,构建“代偿基金+银行+担保(保险)”风险共担体,进一步分散信贷风险。让金融机构放下“前怕狼,后怕虎”的思想负担,由“畏贷”转变为“积极贷”,真正达到缓解农村产业融资难的目的。 (二)建立有效的土地评估机构和确权管理机构 建议由政府部门牵头,投资成立“农业投资发展有限公司”,为农村“三权”抵押融资提供评估服务,简化环节简化手续,对农村土地进行快速权威评估。在市委、市政府统一领导下,成立由银行、财政、农办、房管、国土、规划、法院等部门组成的农村“三权”抵押贷款领导小组,制订具体的操作办法和流程,明确房产、土地部门负责房产、土地确权办证和抵押登记。 (三)加大此类产权流转市场建设 各镇成立土地流转中心,保证区域范围内产权流转并负责土地承包确权办证和质押登记。用于贷款抵押的农村住房,经农村住房抵押和流转的书面承诺后,在办理房产抵押登记之后,当债务人确实无力偿还债务时,其用于抵押的房产可以在本市一定范围内流转变现,由此促进银行对农村“三权”抵押贷款的推行。随着一系列举措的出台,推动农村集团土地房产及承包地经营权的市场流转,使此类产权能够正常在本市辖区内流转交易,将农村此类睡眠资产盘活。 (四)加大宣传,消除顾虑 针对多数农户“怕贷”的思想,建议不断加大政策宣传力度,特别要加大“三权”抵押贷款优惠政策的宣传力度,普及农村土地和房屋产权的改革制度。可以开展“三权”抵押政策“进村入乡”活动,力求将政策讲明说透,让农户贷得安心,用得放心。 总之,“三权”抵押贷款是一项利国利民的工程,它在带动农户增收致富,拉动现代高效农业发展,促进新农村建设、加快城乡一体化进程,推动小康社会建设,维护金融秩序、促进农村社会和谐稳定等方面均具有积极意义。
农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,同案不同判的情况时有发生。对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见: 1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致,无权处分人签订的房屋买卖合同,房屋所有权人不予追认的,房屋买卖合同无效,双方当事人返还房屋和价款。2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题,判决中存在两种观点:一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。
办理流程及手续 一、提出申请 1、土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。 2、土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。 二、审核、登记 1、流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则,经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记。 2、乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记。 3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。 4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈。 5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。 6、签订合同土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同。 7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案 。
1.产权改革过程中偏离产权主体利益的风险 农村土地集体所有制是农民个人所有制的集合,农民是集体产权的最终所有者,但农民个人并不拥有对集体土地的所有权,农村土地的集体所有制仍然存在产权主体缺位的情况。当农民只能以其用益物权与缺位的集体所有权进行产权交易时,可能会有两种情况发生:一是集体所有权在产权交易中完全退让,而农民获得对产权交易的大部分权益要求,这种情况从目前农村集体经济的衰落来看是已经发生了的事实;另一种情况是,集体在捍卫公权力的名义下,以强力行使集体所有权而导致农民权益的被剥夺。只要有公权力的保障,农村集体与国家一样,在制度变迁中就具有“暴力潜能”,产权交易的结果可能会背离农民的利益诉求。这种情况虽然并不是现实情况,但在新的农村土地制度改革中却是完全可能发生的。因为,新的农村土地制度改革在很大程度上将是与国企改革一样的强制性制度变迁,而强制性制度变迁是以强力集团的强制推进为主要动力的,这就为强力集团的“暴力潜能”的释放提供了条件。更为严重的问题是,当新的农村土地制度改革的一部分动因来自并无产权交易资格的第三方(地方政府),地方政府就必然在自己无法参与的产权交易中寻求其利益代理者——农村集体,而农村集体虚化的产权所有者身份为这种代理提供了可能。当地方政府具有强制性的公权力通过农村集体获得传导机制时,农民在产权改革中成为权益被剥夺的对象的可能性就会大大增加。如果这种改革的结果是以农民利益被掠夺为代价,我们很难想象农村土地制度改革能否继续推行。因为,归根结底,农民才是农村土地的最终所有者,农民对农村土地制度改革具有最终决定权。搜索 2.改革过程中出现两极分化和农村社会阶层对立的风险 在中国农村,极大地存在着通过低价获取大量农民手中资产化的土地使用权、经营权以及宅基地使用权而暴富的可能性。农村土地制度改革的目的,在很大程度上是要通过在农村土地集体所有权不变的条件下,通过对农民对土地的使用权等物权的明确,赋予农村土地资源流转的特性,以提高农村土地资源的配置效率,因此,土地的流转是农村土地制度产权改革的必然结果。从理论上讲,如果产权交易市场健全和完善,产权交易的信息充分、具有足够的博弈空间,交易中一般不会出现一方贱卖资产的情况。问题上,在产权交易初期,在资产价值还未能通过市场的反复交易而明确的情况下,单个的农民在缺乏足够信息的情况下,在对资产价值缺乏认识和足够的信心的情况下,在经济基础薄弱的农村农民急需获得资产变现的情况下,仓促的交易行为可能会大量发生。由于信息不对称,一些在农村中具有一定实力的农民,甚至来自农村以外的购买者,可能会从这种交易中获得巨大利益而成为农村中的暴富阶层。另一方面,在当今农村,土地不仅仅是农民的生产资料或资产,也是农民的社会保障来源,农民失去土地,意味着农民失去其生计保障,如果不能从其他方面获得谋生途径,就有可能造成农民在农村土地产权改革中的迅速赤贫化。这种情况在前苏联解体不久的休克疗法时期就已经发生了。如果在制度设计上不考虑农村产权交易的真实性反应要求,如果农村社会保障的建立健全跟不上,如果非农劳动力的转移速度跟不上,农村产权改革重蹈休克疗法的覆辙并不是危言耸听。
集体经济,是生产资料归一部分劳动者共同所有的一种公有制经济。 集体所有制源自苏联,它的应用范围仅限于农村,主要表现为集体农庄所有制。上世纪50年代中期,我国从前苏联引入了集体所有制概念,并在开展合作社和公私合营运动中将其放大到农村和城镇,这样就演变成了我国的农村和城镇集体经济所有制。 集体经济的实质是合作经济,包括劳动联合和资本联合。然而,在集体经济发展的历史上,人们只承认集体经济是劳动者的劳动联合,弱化甚至否认了集体经济还具有劳动者资本联合的特征。否认了劳动者个人产权,是传统集体经济与合作经济的最大区别。 在我国,集体经济是公有制经济的重要组成部分,集体经济体现着共同致富的原则,可以广泛吸收社会分散资金,缓解就业压力,增加公共财富和国家税收。