作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
以下是十八界三中全会土地改革 内容参考(天诚国土解释):坚持农村土地集体所有权,依法维护农民土地承包经营权,发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。 保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。农村的土地承包实行30年不变,是为了避免承包耕地的频繁变动,防止耕地经营规模不断被细分,提倡在承包期内实行“增人不增地、减人不减地”的办法!
提出申请(1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书,内容包括:姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等,由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。(2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表,内容包括:姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。审核、登记(1)流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则,经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后,进行登记。(2)乡(镇)土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后,进行登记。3、流转价格评估流转土地价格由流转双方当事人协商确定,或委托乡(镇)土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格,作为参考依据。流转面积较大的,可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。4、信息发布乡(镇)土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息,在交易服务场所进行信息发布,并约请流转当事人会面,平等洽谈。5、自愿协商县、乡(镇)土地流转服组织作为管理、服务机构,协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。6、签订合同土地流转双方协商一致,达成流转意向后,按程序签订统一文本格式的土地流转合同7、鉴证、归档土地流转合同文本一式五份,经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份,其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案 。
农村土地流转的方式共有7种:土地转包:指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包无需经发包人许可,但合同需向发包人备案,承包方将土地交他人代耕不足一年的除外,将承包地交由他人代耕的,由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友,请人代耕只是口头打个招呼,因此可以不签订书面合同。土地转让。是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员,也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地,一般采用这种转让方式,转让必须经发包方同意才可进行转让。土地出租。是指承包方作为出租方,将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营,并收取租金的行为。土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。土地互换。是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使,自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权,是农户在自愿的基础上,在同一集体经济组织内部,对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配,涉及到承包义务的履行,因此,应当报发包方备案。土地入股。是指在承包期内,承包方将土地承包经营权量化为股份,以股份入股形式与他人共同生产,按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定:承包方之间为发展农业经济,可以联合自愿将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。该条有两个基本含义:第一,入股应在承包户之间进行,不包括将土地承包经营权量化为股份,投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司,也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。第二,土地承包经营权收入,是农户以入股形式组织在一起,从事农业合作生产,收益按照股份分配,而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。反租倒包。由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来,集中连成一片,给予农户适当的经济补偿,再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。托管。是指承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理,托管双方签订协议,委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行,也可以在协议中明确由托管方履行。
利基研究院研究员刘文渊从我国土地流转的发展历程、政策环境和市场现状、流转模式及企业案例、市场中普遍存在的难题等四个方面做了相应解读。报告指出,对于土地流转行业发展应该持乐观态度,在我国农业现代化进程中,土地流转扮演着非常重要的角色,而且借鉴国外的先进经验,新型农业经营主体会在我国未来的农业生产中占据核心地位。中央农地政策“适度规模经营”,“三权分置,两权抵押”释放新活力。从中央历年政策和地方创新试点来看,我国土地制度改革的趋势是朝着“农地适度规模经营,建设用地城乡同地同权”的大方向稳步扎实前进。2015-2016年中央农村土地政策的亮点在于试点农地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款,意味着近年来实施的土地确权工作进展较为顺利,2017年将进入总结期。随着“三权分置,两权抵押”的深入,农村土地流转步入活跃的加速期,有利于社会金融资本盘活农村土地资产,培育新型农业经营主体,推进适度规模化,有望再次释放巨大的增长潜力和财富价值。土地流转市场规模分析指出,随着农村土地流转管理服务制度基本加快建立,全国20个省份建立了工商资本租赁农地监管和风险防范制度,各地建立了近2万个土地流转服务中心。此外,还有一些地方积极探索通过按户连片耕种、一户一块田等多种方式破解承包地细碎化问题,取得了很好效果。据初步统计,至2016年年底,全国土地流转面积占承包地35%。据有关机构测算,农村土地经营权确权市场空间可达280亿元,加上农村宅基地和农地使用权的确权,市场空间有望达到千亿元。如果再考虑到农村土地确权之后的农村金融、农资服务等,土地流转后市场规模更将高达数千亿元。分析土地流转市场规模,农村土地流转目前是一个蓝海市场,也是个巨大的红利市场,正在转入活跃加速期,随着社会资本进入农村土地市场,有利于盘活农村土地资产,释放增长潜力和财富价值。但目前该领域仍存在着政策和监管措施不够深入和具体、规模化生产进程缓慢、流转业务操作不规范、农村居民接受新的思维习惯较缓慢等等各种各样的问题,需要各方共同努力,使得我国农村的土地流转行业更加健康、规范,同时更好地稳步推动我国农业现代化的进程。
一、建立和完善农村土地承包经营权流转市场是加快农村经济发展的关键1、建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力在发展现代农业的当前,一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展,存在较多弊端,主要表现在:生产规模小,效率低,农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场,推行农村专业合作经济组织,农户将土地参与流转,一方面,改变了传统的土地经营方式,实现了由分散经营,逐步向规模化、集约化方向的转变,促进了农民土地的有效集中和专业化生产,提高土地的产出率和收益率;另一方面,在各种合作组织的带动下,土地集约经营有了竞争力,能够按照市场需求组织生产,减少了生产的盲目性和市场风险,增强了参与市场竞争的能力。
农村土地流转一共有四种方式,详细情况可参考(聚土),包括:(1)土地出租,土地出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。(2)土地互换,土地互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。(3)土地转让,转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。(4)土地入股,入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。
目前我国农地流转形式较多,主要归纳为以下几种类型:第一种是自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象,表现为以下形式:互换调节承包地、代耕、代种、代收、转包和转让;第二种是租赁倒包。这种形式出现于1990年代中后期。农村中富裕后有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权,有规模地成片地开发土地、荒山资源,从事各项开发项目。第三种是股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方,出现了一些企业集团作为投资主体,兴办规模化的农业区,农户以土地承包权入股,按入股分红。第四种是抵押、托管。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保,包括用地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形:这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带。托管是承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理,托管双方签订协议,委托方向受托方支付一定的费用。