买房须知

某私企负责人王先生，决定和相恋5年的女友在2001年年初举行婚礼。王先生相中了市区一处正在开发的高档住宅小区物业，准备在那里置办新房，而女友却觉得市区的小区态吵闹，愿意居住在城郊。

两人为此争执了好久，较后女友不情愿的同意了王先生的意见。王先生决定以按揭方式购买该小区的一套130平方米四居室房屋，并与开发商、贷款银行签了预售房销售合同和按揭贷款合同。购房合同中约定，房屋单价为每平方米2450元，开发商保证在2000年12月向王先生交房，除非发生不可抗力，一旦出现开发商逾期不交房的情况，王先生可要求开发商退房；付款方式为8成30年按揭付款，首期包括房款2成、税费、保险费、五通费等共计86234.00元。与银行签订按揭贷款合同，向银行贷款25万元，每月支付按揭费用1350.00元。合同签好后，王先生按照合同约定交付了房屋首期款，并按时向贷款银行支付每月按揭款。但是开发商并未按期交付房屋，且至今未交付。事情发展到这样，王先生和女友又再次为了房子的事情发生多次争执。

王先生和女友不想再等了，决定退房并向开发商索取违约金。于是王先生和女友就此事向律师事务所进行了咨询。

一些消费者在通过按揭购买商品房后，可能因为种种原因想退房。但是不知道按揭房购房合同是否可以解除？如果可以解除，应当怎样解除？

按揭房购房合同究竟能不能解除？回答是肯定的。按揭购房者与开发商之间的购房合同以及和银行之间的贷款合同是两个独立的法律关系，但是都受《中华人民共和国合同法》的规范。

根据该法第94条规定，如开发商有下列情形之一的，按揭购房者可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；五、法律规定的其他情形。

只要开发商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，按揭购房者就可以依法解除购房合同，并要求开发商承担违约金。

需要提醒购房者的是，按揭购房者在与开发商解除房屋买卖合同时，应当明确其与银行的借贷合同关系是独立的，但是这两个行为之间又存在着一定的联系。要解除与开发商之间的债权债务关系，就必然要同时解决与银行之间的债权债务

因此，象王先生及女友这样的购房者，可以通过诉讼解除与开发商之间的房屋买卖关系时，可以通过法院追加银行为第三人，一并解决购房者与开发商、银行之间的购房关系和借贷关系。还可以同时进行与开发商之间的房屋买卖纠纷之诉和与银行之间的贷款纠纷之诉，*终达到解除与开发商和银行之间的纠纷。

在获得解除的生效法律文书后，购房者将房屋退还开发商，而开发商应将购房款返还消费者。购房者在收取退房款后，应当依据《贷款通则》第32条第5款“借款提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。在购房者偿还全部贷款后，借款合同终止。按揭购房者、开发商和银行之间的债权债务就此全部了结。但是，事实上这种还款方法在实践中还很难操作。因为消费者所购房屋已经向银行抵押，开发商不会接受按揭购房者退还已经被抵押的房屋，开发商如果接受被抵押房屋，就会和银行行使抵押权相抵触，开发商和银行的利益都可能受到损害。

*直接、较优化的操作方式，应当是由开发商将应退购房款中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。

另外，退房还应当注意终止房屋保险合同。