作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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二手房按揭贷款流程全解一、二手房可以办理银行按揭贷款?商品房:办理方便,限制少。政策性住房:审核严格。已购公房:程序比较繁琐。二、购买二手房银行按揭贷款申请人需要具备哪些条件?1、具有购房资格;2、18-60周岁,具备完全民事行为能力的自然人;3、具有稳定的职业与收入,具备还款能力,信用记录良好;4、自筹购房款(首付款)不低于房屋购买价格的三成;5、银行规定的其他要求。三、二手房可按揭贷款金额二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的,评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。 四、2015年9月最新房贷利率8月25日央行宣布决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率,本次央行降息后,房贷基准利率从5.4%降至5.15%,公积金贷款利率则由3.5%降至3.25%,月供压力将再次减轻。五、二手房按揭贷款需要准备哪些资料?二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。一般情况下,二手房按揭贷款买房需要准备以下材料:(一)买方需要提供的资料1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口); 2、户口本(夫妻双方); 3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明);4、收入证明或偿债能力证明(单位出示); 5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示);6、学历证明(大专以上提供); 7、申请人的贷款银行活期存折; 8、银行要求提供的其他材料。(二)卖方需要提供的资料 1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口); 2、户口本(夫妻双方); 3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明); 4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式); 5、房屋产权证; 6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件; 7、银行要求提供的其他材料。六、购买二手房银行按揭贷款流程流程一:实地看房参与人:信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点:申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察事项:所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效。对买方的还款能力进行综合评价,签订“房产交易确认书”。流程二:产权验证参与人:产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点:房管局。产权验证流程:产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件,到房管局交验身份证原件及房本原件,进行验证。然后,领取一份房屋产权转移审验查档证明,并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档,并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。流程三:签署合同参与人:信贷员、居间机构、买卖双方。地点:贷款银行。签署流程:认真核对校验客户的资料原件,鉴别所有签字人员的真实性,监督客户签字,收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定),复印资料,提醒双方在该行办理帐户。流程四:填写合同整理资料根据客户提供的相关资料,填写合同。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时,申请审批表需2人签字,且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时,原值是买卖双方的成交价,折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。
某私企负责人王先生,决定和相恋5年的女友在2001年年初举行婚礼。王先生相中了市区一处正在开发的高档住宅小区物业,准备在那里置办新房,而女友却觉得市区的小区态吵闹,愿意居住在城郊。 两人为此争执了好久,最后女友不情愿的同意了王先生的意见。王先生决定以按揭方式购买该小区的一套130平方米四居室房屋,并与开发商、贷款银行签了预售房销售合同和按揭贷款合同。购房合同中约定,房屋单价为每平方米2450元,开发商保证在2000年12月向王先生交房,除非发生不可抗力,一旦出现开发商逾期不交房的情况,王先生可要求开发商退房;付款方式为8成30年按揭付款,首期包括房款2成、税费、保险费、五通费等共计86234.00元。与银行签订按揭贷款合同,向银行贷款25万元,每月支付按揭费用1350.00元。合同签好后,王先生按照合同约定交付了房屋首期款,并按时向贷款银行支付每月按揭款。但是开发商并未按期交付房屋,且至今未交付。事情发展到这样,王先生和女友又再次为了房子的事情发生多次争执。 王先生和女友不想再等了,决定退房并向开发商索取违约金。于是王先生和女友就此事向律师事务所进行了咨询。 一些消费者在通过按揭购买商品房后,可能因为种种原因想退房。但是不知道按揭房购房合同是否可以解除?如果可以解除,应当怎样解除? 按揭房购房合同究竟能不能解除?回答是肯定的。按揭购房者与开发商之间的购房合同以及和银行之间的贷款合同是两个独立的法律关系,但是都受《中华人民共和国合同法》的规范。 根据该法第94条规定,如开发商有下列情形之一的,按揭购房者可以解除合同:一、因不可抗力致使不能实现合同目的;二、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;三、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;四、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;五、法律规定的其他情形。 只要开发商出现上述情形,如交房严重逾期或质量低劣等,符合法律或购房合同中规定的解约条件,按揭购房者就可以依法解除购房合同,并要求开发商承担违约金。 需要提醒购房者的是,按揭购房者在与开发商解除房屋买卖合同时,应当明确其与银行的借贷合同关系是独立的,但是这两个行为之间又存在着一定的联系。要解除与开发商之间的债权债务关系,就必然要同时解决与银行之间的债权债务 因此,象王先生及女友这样的购房者,可以通过诉讼解除与开发商之间的房屋买卖关系时,可以通过法院追加银行为第三人,一并解决购房者与开发商、银行之间的购房关系和借贷关系。还可以同时进行与开发商之间的房屋买卖纠纷之诉和与银行之间的贷款纠纷之诉,最终达到解除与开发商和银行之间的纠纷。 在获得解除的生效法律文书后,购房者将房屋退还开发商,而开发商应将购房款返还消费者。购房者在收取退房款后,应当依据《贷款通则》第32条第5款“借款提前归还贷款,应当与贷款人协商”的规定,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。在购房者偿还全部贷款后,借款合同终止。按揭购房者、开发商和银行之间的债权债务就此全部了结。但是,事实上这种还款方法在实践中还很难操作。因为消费者所购房屋已经向银行抵押,开发商不会接受按揭购房者退还已经被抵押的房屋,开发商如果接受被抵押房屋,就会和银行行使抵押权相抵触,开发商和银行的利益都可能受到损害。 最直接、最优化的操作方式,应当是由开发商将应退购房款中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款。 另外,退房还应当注意终止房屋保险合同。