作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
借名买房多是由限购政策引起的，部分有购房需求的人缺少购房资格，即使能签合同，也无法在房地产核心进行交易过户。借名买房虽然可以解一时难题，但也可能造成很多后续困扰。
“借名买房”是指房屋的实际出资人借他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则，借名买房是否有效，主要看借名人（实际购买人）和出名人（房屋登记人）之间是否有借名协议，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。
出名人主张房产怎么办？
如果借名后出名人认为房产归自身所有，要求借名人腾房，会受到法律支持吗？此类案件争论的焦点其实是借名行为是否存在，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作为判定。假如查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。
出名人擅自出售房产怎么办？
房产登记在出名人名下，其有出售房产的条件。出名人将登记在其名下的房屋擅自转让他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
如果买受人是善意第三人，买受人、借名人均要求继续履行合同，按以下的处理规定： 1、已经办理房屋所有权转移登记的； 2、均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有房屋的； 3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
如何降低风险？
建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，也应注意以下几个方面：
1、借名买房之前要弄清楚政策规定，借名行为是否违反国家政策性规定，以防将来无法取得房屋所有权（例如部分地区借名购买经济适用房将被视为损害公共利益而无效）；
2、签订书面协议。为与借款合同区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，尽量邀请第三方见证；
3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请见证人、进行录音录像等；
4、注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条、还款记录等），购房发票，房产证书等书面证据材料，以便发生争议时能及时取证。
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