作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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我给你举个例子吧 没有房地产之前 中国的物价水平基本持平 米皮就是一块五一碗 大米1块一斤 中国人民银行造的钱基本等于中国的商品价格 后来有人发现盖房子可以挣钱 可是地皮钱 建造钱需要好多 从哪来 就从银行贷款吧 本来流通的货币量正好等于商品价格 这样的话 就迫使银行不得不多印一部分钱来满足开放商贷款 这样的话 多印刷的钱就等于中国楼市价格崩盘的前提是有泡沫 所谓的泡沫是 中国楼市的价格不断的上涨 比如原来这套房子只值100W 但是有了房价泡沫 这套房子就涨到了150W 多出来的50W就是泡沫 后来参与的开放商本来造一模一样的房子只需要100W 可是涨价后 就不得不像银行贷款到150W 这样银行就要多印刷50W的纸币 这就是崩盘前夕 纸币的购买力严重小于商品的通胀力 国家不得不通过多印制纸币来缝补窟窿 这是个恶性循环崩盘后 我这套150W的房子降价到50W了 我赔本卖出去 还欠银行100W呢 那这个银行的坏账就转嫁到了老百姓身上 在崩盘前150W等于这套房子钱 但是房子降到50W了 就说明原来150W的纸币一下贬值到50W了 你想想这多么恐怖 多出来的那么多钱 就会形成一个很庞大的银行呆坏账 多出来的钱就会导致空前的通货膨胀 这是崩盘最怕人的地方至于崩盘是怎么产生的 这个也好理解 中国老百姓都有买房安置的倾向 房价太高 就会抑制消费 消费 贸易和投资是经济发展的三大马车 老百姓为了买房攒钱(因为他要存钱啊) 就抑制了国内消费 国内消费低迷 就会导致很多工厂关门 工人失业 继而使得老百姓的收入普遍降低 这时候房子就不得不降价了 房子降价后 开放商即便卖出去了也是割肉 这时候就会形成银行呆坏账 银行为了补窟窿 就要将呆坏账转嫁出去 比如这次经济危机中的次贷危机 就是银行将呆坏账变成了债券 卖给了其他投行
长期来看,我认为中国的房地产市场不会有太大的问题。房地产可以说在全球基本上是跟宏观经济同步,只要不发生重大的战争自然灾害就不会对房地产市场有太大的影响。我们可以清晰的看到美国跟中国经济宏观经济的图表。这个“长期”到什么时候呢?我们基本上判断,目前中国所处于的是工业化的加速阶段,从经济史的角度来看,一个国家一旦进入工业化加速阶段,就有三个显著的特征。第一个特征就是通货膨胀通常在百分十几,乃至几十。第二个特征就是社会矛盾尖锐。第三个特征,一个国家进入了工业化阶段,意味着这个国家进入了长达50年的经济高速增长中期,目前我们正处于经济高速增长周期的中部。从这个意义上讲,我们的拐点还没有出现。房地产发展的历程,跟一个国家的起飞经济有一个倒“U”型的拐点。从现在开始到2030年,我们仍然有望保持年均7.2%的增长速度,高速增长到2030年,所以拐点没有那么快出现。但是这并不代表调整没有出现。我在广州的演讲也讲到了,从9月份对第二套住房提高首付,中国房地产进入至少15个月的调整期。这个判断的依据是什么呢?依据就叫做“城门失火,殃及池鱼”。美国的次级债危机虽然已经过去,但是它的影响不断的显现。最近美国的数据显示,美国的住房按揭贷款的违约率在上升。美国这么完善的市场经济国家,尚且出现因为房地产泡沫引起的经济危机,金融危机,那么作为我们整个市场金融体系很不完善的国家,更应该引以为鉴。我想这个事件对我们整个的管理层触动是很大的,也是第一轮调控真正落到实处的起因。 再从我们的房地产金融体系来看,银行信贷对房地产行业的支持存在一个过度的支持。大家可以看一下这样的数据。全国来看,房地产信贷占整个信贷比例大概30%左右,在一些核心城市已经超过50%。上个星期我在北京三到四个银行调研的时候,大部分银行告诉我,房地产信贷已经占到了80%。而且是最近两年,它们的新增贷款都放在房地产。理由是什么?因为房地产涨价,房地产行业挣钱,其他一般的工业,一般的项目回收率还没有房地产好,一般的项目放款还没有抵押物,房地产本身就是一个抵押物,所以银行倾向于放款。但是这样做让我们有些担心。这有两个效果,第一个效果,它对其他产业有挤出的效应。市场的资金有一百个亿,造成这样的结果是什么呢?80%的钱流到房地产行业,其他要发展的高科技、绿色农业、工业就无法从银行获取信贷资金,进而演变成经济危机。所以这样的调控是“居安思危”这么一个措施。
1 万科地产 ( 始于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司 )2 保利地产 ( 大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司 )3 恒大地产 ( 国内在建工程面积最大.进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司 )4 中海地产 ( 始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司 )5 绿地地产 ( 成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司 )6 龙湖地产 ( 香港联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司 )7 绿城地产 ( 绿城致力于高品质物业的开发,中国企业信息化500强,十大房地产品牌,行业知名品牌,绿城房地产集团有限公司 )8 华润置地 ( 华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司 )9 金地地产 ( 以房地产开发为主营业务上市公司,地产业内极丰富特色与竞争力全国化品牌公司,金地(集团)股份有限公司 )10 富力地产 ( 中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司 )
由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的2017中国房地产500强测评成果发布会2017年3月22日在北京盛大举行。会上发布了2017中国房地产500强,其中恒大、万科、碧桂园包揽前三名。2017年中国房地产前十强企业:中国恒大集团(中国恒大),十大房地产开发商之一,中国精品地产的领先者万科企业股份有限公司(万科地产),国内大型专业住宅开发企业,上市公司碧桂园控股有限公司(碧桂园集团),房地产行业大盘开发模式的倡导者绿地控股集团有限公司(绿地集团),以房地产为主业的国有控股特大型企业集团保利房地产(集团)股份有限公司(保利地产),成立于1992年,国家一级房地产开发资质企业中国海外发展有限公司(中海地产),中国建筑工程总公司在香港的控股子公司,荣获多项殊荣大连万达商业地产股份有限公司(万达集团),万达商业是全球规模最大的商业地产企业融创中国控股有限公司(融创中国),产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福),是中国领先的产业新城运营商。目前,公司资产规模超1860亿元龙湖地产有限公司(龙湖地产),业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。