作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
在房屋买卖公证中,可能存在六种风险,要尽量规避: 第一种,为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但法院就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。 第二种,房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证,也属于无效。 第三种,房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:"我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。" 第四种,卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。 第五种,联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。 第六种,产权证仍在办理的过渡类型房产。"当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。"段律师说,一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。
(一)防止房屋信息不明曾经有个案例李某和未婚妻购置了一套婚房。李某对这套房屋的地段、小区都十分满意,看了一次房后就签合同购买。付完全款交易过户之后,李某才发现,这套房屋有租客在住,租约还有大半年才到期。眼看着买了“婚房”,却没法入住。李某后悔当初没问清楚,合同上也未对是否有租约细化违约责任,作进一步约定。上面案例提示您购买二手房前,要注意1、了解房屋信息:消费者要到房屋所在地的房地产管理部门了解有关房屋信息。包括了解房屋产权,卖房人是否为独立拥有房屋产权人,如与其他人共有,必须与全部共有人订签房屋买卖合同。2、了解房屋租赁情况:如房屋已出租,则租赁合同对购买人继续具有约束力。3、了解房屋是否为交易受限的福利房。因为国家对于福利政策房的转让年限、买房人资格等有特别的规定。(二)防止落入中介陷阱房产中介常要求消费者在签订二手房买卖合同前支付“意向金”,并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款。部分消费者对此类条款不够重视,误认为“意向金”可无条件退回而轻易付款。其实,“意向金”虽不具有“定金”的性质,但依据双方约定转为“定金”后,将适用《担保法》有关定金罚则的规定,消费者应当谨慎支付。同时,也可以和中介设定转定的附加条件,多一次确认的机会。(三)防止合同内容纠纷购买二手房要注意签订好三个合同。它们分别是与房产中介签订的“居间合同”、与卖房人交易的“房屋买卖合同”和向银行贷款的“贷款抵押合同”。合同签订前,可向相关房屋交易机构、房地产经纪人行业组织咨询订立合同的注意事项;签订合同时,要看清合同条款,口头约定务必以书面形式写入合同内容,确保购房安全。