作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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二手房政策见好,越来越多的人选择二手房,但是二手房交易相对于新房交易要复杂的多。如果一些流程不懂的话就极有可能吃大亏。二手房交易需要什么手续?二手房买卖流程详解,下面小编就为大家介绍一下。 二手房交易需要什么手续 第一步,要签订房屋买卖合同或购房合同。 第二步,应当办理房屋过户手续。 第三步,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。 二手房买卖流程详解 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的费用都归买方支付;买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司。 卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;买方支付首期款到按揭银行资金账号,买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方; 买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续;买方同担保公司去房地产产权登记签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执; 买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证,担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方;买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。 二手房交易流程复杂,手续繁琐,只有充分了解二手房交易需要什么手续?二手房买卖流程详解,才能在二手房交易过程中不至于手忙脚乱,并造成不必要的财产损失。希望小编的介绍可以帮助到大家。
一、案件趋势根据统计,2015年至2017年上半年,新收合同类纠纷案件数量分别为2015年13185件、2016年13149件、2017年上半年7412件。其中涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%;2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%;2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%,所占合同类纠纷案件总数的比重为13%。由上述统计数据可知,我院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量大,所占比重不断增加,2016年和2017年,房屋买卖合同纠纷案件数量更是出现大幅度增长。二、房屋买卖合同纠纷案件的产生原因1 . 房价上涨致卖方违约成本降低2015年以来,北京二手房房价持续上涨,尤其是从2016年春节后,昌平地区房价大幅度攀升。在此期间,房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。分析发现:纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅度过快过高,违约成本已低于房价上涨带来的利益,为了获取利益最大化,卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。2 . 政策性因素影响买方履约能力在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来,北京市连续出台多部购房政策为例,新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定,主要目的是打击炒房。因此,今年第2季度开始,受新政影响,部分买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或者购房款等等。3 . 房地产中介机构经营不规范引发纠纷现实中,房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排,买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐。一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,比如首付款的支付时间,办理还款解押手续的时间,办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。还有小部分中介人员因急于获得居间报酬,不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项,甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形,仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订,最后因为无法继续履行而引发纠纷。此外,在利益的驱动下,部分房地产中介机构违反职业道德,违规引导买卖双方签订网签合同,规避税款或者套取高额贷款,甚至向买卖双方提供过桥贷款、垫资解押等超出其经营范围的服务,这些行为极易被买卖双方中意欲违约的一方利用,以打击违法行为为名,行违约之实,亟需相关部门进一步加强监管。三、房屋买卖合同纠纷案件的特点1 . 案件标的额巨大,当事人矛盾尖锐、纠纷调解难度大房屋买卖交易价款动辄几百万元,甚至上千万元。前面提到,合同中约定的违约金普遍为房屋价款的20%,加上房屋价格大幅上涨,当事人普遍要求提高违约金弥补损失。因此,标的数额大是房屋买卖合同纠纷案件的首要特点。因为牵涉利益巨大,买卖双方矛盾激烈,无论是提高房屋价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方的诉求预期差距较大,调解难度大,为审判工作带来困难。以2016年的房屋买卖纠纷案件为例,在审结的1100件案件中,以调解方式结案的案件数量为178件,仅占17 %。2 . 涉案领域较多,规范流程复杂相较于一般的合同纠纷案件,二手房买卖涉及出售房屋核验、买受人资格核验、出售房屋解押、房屋网签、公积金或商业贷款、缴税过户、房屋交付等多个流程,涉及中介公司、银行、公积金管理中心、地税、不动产登记中心等多个部门。所以在案件审理过程中,不仅要审理合同中约定的条款,而且还要全面了解各个环节的前后衔接以及合同履行过程中买卖双方的附随义务,这也给案件审理增加了不小的难度。比如,房屋买卖合同中,仅笼统地约定出卖方具有协助买方办理贷款义务,根据行业规范,出卖方应当协助的有房屋评估、贷款初审、面签等多个流程;合同中一般对办理网签的具体方式不做约定,但在实际履行过程中,若双方采用的是自行成交版合同则需要双方同时去建委办理,如果采用经纪成交版合同则只需要委托中介公司即可办理。3 . 新类型证据涌现,真实性认定困难房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续,而合同中并非对所有手续都约定完备,对于合同中没有约定的手续,买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系,因此案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程。电话、微信成为当下人们通讯联络的重要方式,但对于一些新型证据形式的认定还存在很多问题。一方面,录音、微信记录的真实性判断困难,录音极易通过剪辑、截取等技术手段改变内容或者谈话的完整性,当事人对此有异议时只能通过鉴定程序解决,延长了诉讼期限。另一方面,微信号码和昵称可以随时变更,不具有实名认证功能,仅凭聊天记录上显示的昵称无法判断微信聊天记录的真实性,为审判带来困难。4 . 房屋买卖交易中大多有居间方参与因房屋买卖交易涉及手续流程繁杂,一般二手房买卖合同均有中介方的参与,房屋买卖合同也大多同时签订居间合同或者统一签订为房屋买卖居间合同。中介机构的参与理顺了买卖双方需要办理的各种手续,但是由于居间服务的专业性参差不齐,部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为,导致合同无法按期履行,引发买卖双方争议,也为审判带来困难。为此,我院已积极以向中介机构发出司法建议的形式提示其不规范行为,要求中介公司加强法律意识及对内部员工的培训,同时呼吁工商、建委等部门形成联动机制,进一步加强对中介机构的监管,提升其服务水平。为了更好的规范房屋买卖市场,有效化解房屋买卖合同产生的纠纷,为当事人提供良好的风险提示,昌平法院采取了积极的应对措施。一是通过案件审理打击违约行为,引领诚信社会风尚,保障房屋买卖交易市场的稳定。二是针对部分房地产中介公司的不诚信行为,将相关中介公司和有关单位、部门进行汇总,及时发送司法建议并关注回函及落实情况。三是建立与社区居委会、街道办事处、不动产登记中心等部门的多方联动机制,加强法官、法官助理、人民陪审员、调解员等人员的调解能力培养,促进房屋买卖合同纠纷调解工作的社会化、专业化。四是重视从源头上提高当事人对合法权益的保护意识,加强宣传,借助新闻媒体发布典型案例,提高当事人的法律意识和诉讼能力。
二手房买卖的流程具体如下:1、选房看房:买方先通过各种渠道,中介或网上选房、价格,房子和位置都觉得OK后,实地看房、然后买卖双方初步议价、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方承担。2、产权调查:买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管局或档案大厦国土部门查该房的档案;从而获取房地产的权属人、面积、结构、有没有违章、有没有被抵押、有没有被查封等情况。3、签合同交定金:买卖双方就商定房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等这几个重点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,支付定金给中介公司或卖方。4、卖方和担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。5、资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号,买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,等候银行审批。6、赎楼:买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,大概需要5-7个工作日。7、房产过户:买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,然后递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个-7个工作日;8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证,担保公司领出新房产证同按揭银行在本地房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,大概需要10个工作日左右;9、交房:买卖双方办理房屋交接,水、电,气等过户手续,买方领钥匙。
二手房出售需要的手续:1、买卖双方(卖方如果结了婚,必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要,还要户口本)、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格; 2、房地产交易管理部门根据需要(实际上是必须,因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的),要求对交易的房地产进行价格评估; 3、由买方到财政部门缴纳契税,卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税(根据情况有优惠政策),任任何买卖双方(也可以在合同或协议中约定一方)到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费; 4、等待领《房屋所有权证》 5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续,工本费,领取新的《土地使用权证》。