作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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当前,预购商品房按揭贷款成为住房按揭业务的主要形式,购房者通过将其在房地产开发商处预购的商品房抵押给银行获得贷款,并以此支付房款。由于商品房按揭期限较长,各种人为或意外事件均可能导致按揭房产受损,且银行通过预购抵押登记实际取得的仅为房屋抵押权的期待权或请求权,若不及时办理正式抵押登记,将导致银行承担较大的潜在风险。 住房按揭贷款业务存在潜在风险 2012年8月,某农商行与借款人袁某签订了个人借款合同,用途为购房,期限15年,段某为共同借款人。袁某以其预购的商品房作为抵押,办理了住房按揭贷款,同时山东某置业投资公司、某住房担保公司为其提供担保。合同签订后,农商行依约如期向袁某发放了贷款,但袁某却未按照合同约定正常还款,农商行多次催收未果,于2015年10月诉至法院。经法院开庭审理,鉴于原告方事实清楚、证据确凿,判决支持农商行对借款人袁某、段某的债权,以及山东某置业投资公司、某住房担保公司承担的连带责任,但因袁某所购房产不具备正式抵押登记条件,办理按揭贷款时仅进行了预告登记,因此法院对农商行主张的对借款人袁某抵押房产的优先受偿权未予支持。 银行未能行使优先受偿权的法理分析 目前住房按揭贷款多为商品房预售按揭,即由开发商、银行、购房人共同参与的一种融资购房方式,商品房预售合同中的购房人在支付首期购房款后,余款由购房人向银行申请贷款,并将所预购房屋为银行设定抵押担保,同时由开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人,向银行承担贷款回购保证义务。一般而言,办理房地产抵押贷款,银行通过价值相对固定的房地产作为偿还债务的担保,安全性、盈利性可兼备。但由于预售商品房按揭的期限比较长,一般从15年到35年不等,占用资金期限长、经营成本高。同时,在办理按揭贷款时,作为担保物的预售房屋尚未建成,在整个按揭期间,银行可能面临房屋受损或是房价下跌等风险。 本案中,虽然法院支持了农商行对袁某、段某的债权,但由于不能行使对袁某抵押房产的优先受偿权,面对借款人拒不偿还借款、担保方拒不履行连带责任的情况,在具体执行上存在一定困难,银行的信贷资金面临较大风险。其主要原因在于受按揭住房条件限制,农商行仅对抵押房产进行了预告登记,未办理正式的抵押登记。根据物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或是不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”可见,预告登记所登记的不是现实的不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权,其是在确定的财产权登记条件不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行,而就相关的请求权进行的登记。本案中,因按揭抵押房产是期房,无法进行正式登记,即使到登记部门进行了预告登记,当借款人违约时,农商行也无法对贷款房屋行使抵押权。 如何防范住房按揭贷款业务风险 笔者认为,要从根本上解决住房按揭贷款中存在的风险,归根结底需要建立和健全相关法律机制,防范来源于购房人、银行、开发商等各方的风险。囿于目前法律规定,银行办理的住房按揭抵押贷款大都实行预告登记,即使借款人购买的是现房,到具备办理正式登记条件前,往往也要经过一段时间,这期间借款人如果出现违约,就会出现本案中农商行面临的风险。为了最大程度降低银行信贷风险,笔者认为可从以下三方面强化防控措施: 一是尽快完成由预告登记向本登记的转化,取得优先受偿权。设立抵押权时,抵押人具有完整权属而设定抵押登记的,即为本登记。银行作为债权人,一方面在办理住房按揭贷款预告登记的同时,需提前将办理本登记的手续准备齐全,与借款人签订授权委托书,授权银行在按揭房产具备办理本登记条件时,可委托办理本登记手续;另一方面应时刻关注借款人所购房产的情况,只要具备本登记条件,就需要在第一时间将预告登记转化为本登记,取得优先受偿权,防止出现“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”的情况,丧失优先受偿的权利。 二是强化阶段性担保措施,增强风险缓释力度。银行与借款人签订借款合同时,往往要求开发商、担保公司提供阶段性担保来缓释风险,但在当前经济增速放缓的形势下,开发商、担保公司的实际担保能力已经弱化。为防范信用风险,银行可以考虑要求借款方提供其他的担保或抵押措施,避免贷款出现风险后无法处置,形成不良资产。
近日有报道称,中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务。随后,该消息得到了中信银行总行的证实。中信银行表示,“为保障北京市房地产调控工作的顺利进行,我行调整相关业务的审批政策,确保信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场。该项调整不会影响北京市居民及企业的正常购房信贷需求。”中信银行表示,自2017年3月起,国家加大房地产市场调控工作的部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加之北京市“因城施策”的大背景下,银行坚决执行国家关于房地产市场调控的政策,对北京地区相关产品的信贷政策及时进行调整、传导、落地。这两天,有关银行停止住房抵押贷业务的消息引发市场大量关注。伴随部分城市房贷利率的上涨,一种“房贷继续收紧”的焦虑感,蔓延在一些购房者中间。但实际上,中信银行此举针对的是抵押贷款不是按揭贷款,住房抵押贷款和按揭贷款是两种不同形式的贷款。住屋抵押贷款指以自有的房屋作为抵押物,向银行贷款的业务,资金可用于消费、经营等途径。按照国家的规定,住房抵押贷款可以用于购车、旅游、装修、留学等正规消费用途,但是不得用于买房。房屋按揭贷款是指个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向合作机构申请的贷款。简单来说,住房按揭贷款就是我们买房时,经过支付首付等流程,向银行申请的贷款。两者涉及的法律关系也不同,住房按揭贷款涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。抵押贷款则是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。链家研究院认为,对比上一轮信贷收紧周期,此次抵押贷款收紧力度并不算太大;目前北京各大银行的政策并未出现明显调整;北京的市场目前处于理性的正常状态,房价保持稳定,市场需求有序释放。链家研究院指出,近期北京重点房贷银行依旧执行首套房上浮5%、二套房上浮20%的政策,放款速度方面也相对正常,除部分支行外,其他银行都能在拿到他证一周左右放款。总之,北京房贷没有出现更明显的收紧。从链家监测的微观市场数据来看,1月新增客源和带看量环比分别增长7%和2%,房价结束了连续下跌的态势开始趋稳,且春节后北京新增客源量和带看量在正常缓慢回升。杠杆数据显示,近一个月季度链家二手房成交客户的贷款成交占比稳定在80%左右、平均贷款成数稳定在35%左右,预计未来不管是杠杆使用力度还是房价都会处于平稳状态,不会出现像某些观点说的“如燕郊一样大跌”。
一、《异议复议规定》第27条和第28条的关系 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”第28条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” (一)《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”指的是什么? 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定【消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人】应当属于上述《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形,也就是说购买商品房的消费者如果付了全部或者大部分款项就可以排除承包人就该商品房的执行。 但是,《异议复议规定》第28条和第29条(本文以28条为例)的规定是否属于《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形?也就是说如果房屋买受人符合《异议复议规定》第28条的四个要件,是否可以排除抵押权人的执行? 房屋买受人符合《异议复议规定》第28条所规定的四个条件【(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。】和《异议复议规定》第28条所规定的“其权利能够排除执行”两者是什么关系?前者是后者的充分条件?前者和后者是并列关系(同时符合前者和后者,且符合“金钱债权执行”、“不动产登记在被执行人名下”等前提条件,买受人的权利才可以排除申请执行)?如果前者是后者的充分条件,那么,“能够排除执行”的是普通的金钱债权的执行没问题,那么是否能够排除对执行标的享有抵押权等优先受偿权的债权人的执行呢?这就涉及到本文所要研究的第三个问题: (二)依据与解读 1、《理解与适用》的解读似乎自相矛盾 最高院针对某个司法解释编著的《理解与适用》在司法实践中应当说是对该司法解释最权威的解读之一,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》【姜必新 刘贵详主编,最高人民法院执行局编著,人民法院出版社出版,2015年版。】【本文将之简称《理解与适用》】第390页最后一段和第391页第一段载明:“……案外人对执行标的尚未取得所有权,但享有应向其交付的债权请求权的,除法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形以外(例如,本司法解释第28-30条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等),案外人对执行标的的债权请求权,原则上不能阻止执行,也不能对抗申请执行人的优先受偿权。”这段话的意思是说“本司法解释第28-30条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等”能够阻止执行,能够对抗申请执行人的优先受偿权。回到本文讨论的问题,就是说《异议复议规定》第28条能够排除抵押权人的执行,案外人的物权期待权能够排除抵押权人的执行(案外人的物权期待权优先于抵押权人的抵押权)。