作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
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第一部分:购买二手房流程(请参考下图) 第二部分:购买二手房注意事项 (1)中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供****的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (2)土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (3)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (4)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (5)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (6)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (7)福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
1为了避免因房屋买卖合同引起纠纷或者其他风险,将风险降低到最小化,需要在签署合同前要求卖方提供以下文件:1.身份证明文件俄罗斯公民需要提供护照;外国公民:居留许可和(或)护照翻译公证件,移民卡和落地签。14岁以下的公民需要提供出生证明。2. 卖方行为能力受限的,需要由心理性精神疾病诊疗所和戒毒中心开出的精神病证明和戒毒证明。3. 房屋法律证明文件:-之前发生的该房屋买卖交易合同,或者是赠与合同、互换合同、房屋所有权转让合同、生效的法庭文书和继承证明;- 房屋所有权登记证明或者不动产国家统一登记簿摘录(2017年1月1日之前的提供不动产产权及产权交易国家统一登记簿)。4. 最新获取的不动产国家统一登记簿摘录登记簿摘录中证实该房屋无查封和抵押行为,可从联邦国家登记、地籍和制图局分局获得,或者在接到通知后3日内向多功能中心申请。如果该买卖交易行为通过公证处进行,可在公证处获取自动生成的电子版的摘录,但是不应该超过收到通知的第二天。获得摘录的主要目的是向买方证实该房屋属于卖方私有财产且没有被抵押。 5.证实无第三方索赔证实文件和信息:- 户口簿摘录页,在申请当天由统一结算中心下发,同时需提供个人文件,社保证明。摘录中应该列出所有登记在该房本下的人员名单。如果该房子下的登记人有未成年人或者未成年人为房屋所有者,那么需要得到托管机构或者监护机构的同意。- 不动产产权及产权交易国家统一登记簿摘录,其中应该列出和该房屋相关所有交易,在收到通知后五日内由联邦国家登记、地籍和制图局分局颁发。 6.无市政欠款证明和银行存折副本 7.得到夫妻双方中另一方出售房屋许可公证书,必要时需得到托管机构的认可。如果房屋为夫妻二人结婚时购置并且是夫妻二人共同财产,那么必须要得到另一方的许可。如果在结婚期间无偿得到房屋(继承、馈赠),那么不需要得到夫妻另一方的出售许可。出售房屋许可需在公证处进行公证。 8.房屋技术设备登记处的文件:- 图例- 楼层图房屋技术设备登记处的文件不作为必要文件,主要是让买方证明房屋没有被改造。房屋的改造指的是房屋的布局发生改变,这一改造需要在房屋技术说明书中加以指出。房屋的改造包括:隔板的改造,利用辅助房间扩大住房面积,打通厨房,设立门廊或将已有的门廊进行改造2在研究完所有需要卖方提供的文件后,接下来就到了起草买卖合同的环节。房屋买卖合同中应该包括待出售房产的具体信息:不动产的名称(类型),确切地址,地籍号,实际面积以及价格。房屋买卖合同的特点是合同中应该指出所有享有该房屋所有权的成员,主要是房屋登记时登记在该房子下的的所有人员。房屋买卖合同正常签署,无特殊情况,无需在公证处公证。3缴纳国家规费4将文件提交至联邦国家登记、地籍和制图局进行登记(莫斯科市接受文件登记仅通过多功能中心МФЦ)。5登记后接收文件国家登记期限不应超过:-向联邦国家登记、地籍和制图局提交文件7个工作日内;- 向多功能中心提交文件和申请后的9个工作日内;国家登记日期从接收文件后第二个工作日算起。
对于没有做过或者是不经常做的事情,我们一般会觉得比较陌生,不知道该怎么下手,就比如在诸多利好政策下大家争相购买二手房,可却并不是所有人都清楚二手房买卖的流程是怎样的,更不会在买二手房时注意某些事项以免上当受骗。 二手房买卖的流程 1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以缴纳购房定金(缴纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 买卖二手房应注意的事项 了解二手房买卖的流程并不能保证自己能顺利拿到二手房产权证,在买卖过程中还应注意某些事项,具体为: 1、注意房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 2、注意房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3、注意土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 4、注意交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 5、明确成交价格和税费责任。 在签订合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。 从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税(与房主各交一半)。 7、明确买卖双方的责任。 签订此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。