作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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1.产权改革过程中偏离产权主体利益的风险 农村土地集体所有制是农民个人所有制的集合,农民是集体产权的最终所有者,但农民个人并不拥有对集体土地的所有权,农村土地的集体所有制仍然存在产权主体缺位的情况。当农民只能以其用益物权与缺位的集体所有权进行产权交易时,可能会有两种情况发生:一是集体所有权在产权交易中完全退让,而农民获得对产权交易的大部分权益要求,这种情况从目前农村集体经济的衰落来看是已经发生了的事实;另一种情况是,集体在捍卫公权力的名义下,以强力行使集体所有权而导致农民权益的被剥夺。只要有公权力的保障,农村集体与国家一样,在制度变迁中就具有“暴力潜能”,产权交易的结果可能会背离农民的利益诉求。这种情况虽然并不是现实情况,但在新的农村土地制度改革中却是完全可能发生的。因为,新的农村土地制度改革在很大程度上将是与国企改革一样的强制性制度变迁,而强制性制度变迁是以强力集团的强制推进为主要动力的,这就为强力集团的“暴力潜能”的释放提供了条件。更为严重的问题是,当新的农村土地制度改革的一部分动因来自并无产权交易资格的第三方(地方政府),地方政府就必然在自己无法参与的产权交易中寻求其利益代理者——农村集体,而农村集体虚化的产权所有者身份为这种代理提供了可能。当地方政府具有强制性的公权力通过农村集体获得传导机制时,农民在产权改革中成为权益被剥夺的对象的可能性就会大大增加。如果这种改革的结果是以农民利益被掠夺为代价,我们很难想象农村土地制度改革能否继续推行。因为,归根结底,农民才是农村土地的最终所有者,农民对农村土地制度改革具有最终决定权。搜索 2.改革过程中出现两极分化和农村社会阶层对立的风险 在中国农村,极大地存在着通过低价获取大量农民手中资产化的土地使用权、经营权以及宅基地使用权而暴富的可能性。农村土地制度改革的目的,在很大程度上是要通过在农村土地集体所有权不变的条件下,通过对农民对土地的使用权等物权的明确,赋予农村土地资源流转的特性,以提高农村土地资源的配置效率,因此,土地的流转是农村土地制度产权改革的必然结果。从理论上讲,如果产权交易市场健全和完善,产权交易的信息充分、具有足够的博弈空间,交易中一般不会出现一方贱卖资产的情况。问题上,在产权交易初期,在资产价值还未能通过市场的反复交易而明确的情况下,单个的农民在缺乏足够信息的情况下,在对资产价值缺乏认识和足够的信心的情况下,在经济基础薄弱的农村农民急需获得资产变现的情况下,仓促的交易行为可能会大量发生。由于信息不对称,一些在农村中具有一定实力的农民,甚至来自农村以外的购买者,可能会从这种交易中获得巨大利益而成为农村中的暴富阶层。另一方面,在当今农村,土地不仅仅是农民的生产资料或资产,也是农民的社会保障来源,农民失去土地,意味着农民失去其生计保障,如果不能从其他方面获得谋生途径,就有可能造成农民在农村土地产权改革中的迅速赤贫化。这种情况在前苏联解体不久的休克疗法时期就已经发生了。如果在制度设计上不考虑农村产权交易的真实性反应要求,如果农村社会保障的建立健全跟不上,如果非农劳动力的转移速度跟不上,农村产权改革重蹈休克疗法的覆辙并不是危言耸听。
集体经济,是生产资料归一部分劳动者共同所有的一种公有制经济。 集体所有制源自苏联,它的应用范围仅限于农村,主要表现为集体农庄所有制。上世纪50年代中期,我国从前苏联引入了集体所有制概念,并在开展合作社和公私合营运动中将其放大到农村和城镇,这样就演变成了我国的农村和城镇集体经济所有制。 集体经济的实质是合作经济,包括劳动联合和资本联合。然而,在集体经济发展的历史上,人们只承认集体经济是劳动者的劳动联合,弱化甚至否认了集体经济还具有劳动者资本联合的特征。否认了劳动者个人产权,是传统集体经济与合作经济的最大区别。 在我国,集体经济是公有制经济的重要组成部分,集体经济体现着共同致富的原则,可以广泛吸收社会分散资金,缓解就业压力,增加公共财富和国家税收。