买房须知

由于当前房地产市场的价格波动比较大，签订房屋买卖合同之后又毁约的情形屡见不鲜，毁约理由也是千奇百怪。那么，夫妻一方在签订房屋买卖合同之后，另一方以未经其本人同意为由拒绝履行房屋买卖合同，买房人可否要求继续履行房屋买卖合同，并请求强制过户呢？

案例：

梁某夫妇看中一套商品房，在与房东万某就房屋价格、支付条件、交付义务等关键条款谈好之后，通过某中介机构与万某签订了《房屋买卖居间合同》，房屋总价款189万元。

其中合同约定“1、出卖人保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋所有权人有异议的房屋产权纠纷，全部责任均由出卖人承担，给买受人造成损失的，出卖人负责全部赔偿。2、任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。

合同签订当天，梁某夫妇按约向万某支付了10万元定金。然而，过了两个月，梁某夫妇要求万某接受首付款80万元及配合办理房产过户时，万某却反悔了，称其妻子不同意出售房屋，拒绝继续履行合同。梁某夫妇只得将万某告上法院，要求解除房屋买卖合同，万某支付违约金37.8万元并返还定金。

房屋未经夫妻另一方签字或确认情形下，房屋买卖合同应该如何处理呢？

1、夫妻一方签字情形下房屋买卖效力问题？

经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别对待：

情形一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。

情形二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同。当房屋产权登记在夫妻双方名下，在房屋买卖中，夫妻一方代另外一方签字的情形非常多，实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋，要求确认合同无效。针对这种情形，买卖合同到底是有效还是无效，关键看是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同无效。

由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置，根据《婚姻法》规定，不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权，还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。

2、房屋买卖合同无法履行情形下，买卖双方应承担哪些责任？

法律规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

本案中，万某作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。双方明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合万某的违约情况、市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，梁某夫妇要求万某支付违约金37.8万元的诉讼请求符合法律规定。

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