买房须知

按揭贷款提前还款案例

张先生于2002年7月22日在购房时，向县建行申请按揭贷款，时限12年。2003年11月18日，张先生经营的煤矿效益很好，故提前将向县建行所贷款归还。县建行以张先生提前还贷，属违约责任，应收缴张先生违约金，双方因此发生纠纷，诉讼至法院。

针对提前还贷，该不该受罚，产生二种不同观点的意见。

第1种意见认为：客户提前还贷，应当受罚，其理由有二：一是客户提前还贷违反了《合同法》。违反《合同法》必须承担违约责任；其二，银行为了办理提前还贷要占用人力资源，造成整个银行贷款计划被打乱，使银行中长期预期*受到影响。

第2种意见义认为：客户提前还贷，不应当受罚，其理由是：贷款合同中有关提前还贷的约定，却没有要客户交纳违约金的规定，因此，依据贷款合同，客户的这种做法不算违约，现银行允许客户提前还贷，没有任何理由要客户承担违约责任。

笔者同意第2种意见，客户提前还贷，要看双方合同中是否有约定，无约定客户提前还贷不受罚。

银行对客户提前归还借款，以加收违约金来进行处罚，是不合法的行为。应该根据双方所签订的借款合同中所约定的规定办理。如果双方所签订的合同没有约定提前还贷，必须承担违约责任的，银行以收取客户违约作为处罚依据是于法无据的。

我国《合同法》第206条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬，履行地点等内容没有约定，不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

本案中张先生与县建行所签订的按揭借款合同中，并没有规定，“借款人提前还贷，必须承担违约责任”。因此，张先生提前还贷，依据《合同法》，张先生的行为不算违约。银行以张先生的行为使银行贷款计划被打乱，使其中长期预期*受到影响为由，或者认为提前还贷本身就存在违约行为，银行收取违约金作为处罚无法律依据。

张先生与县建行签订借款合同，适用中国的法律，而不适用国际惯例，即双方的约定条款中并没有对提前还款作出约定，那行该行为应当是合法行为，既然是合法行为就无须承担违约责任。

按揭贷款提前还贷

从2001年8月开始，上海各商业银行的住房贷款提前还款数量与日俱增，并出现过超过正常回收款数量的情况。上海市工商银行仅2001年9月份的提前还贷总额就近3亿元，而该行2001年9月份总共发放的住房贷款总额却只有1.2亿元。2002年4月份以来，上海市民提前归还住房贷款突然出现了一个小高潮。上海市建设银行2002年4月份个人住房贷款回收6.2亿元，创下历史新高。在6.2亿元的回收额中，正常还款在2亿元左右，提前还款达4亿元，比3月份增加一倍多。

按照传统的经济伦理观，如果说，有借不还抑或恶意欠资，被人们所耻笑、为法规所不容。那么，提前偿还贷款则应是一种积极的行为，应受到人们的表扬或鼓励，不应该受到法规的否定。然而，这一传统的经济论理观正受到来自“提前还贷”违约甚至要支付违约金——一种新的经济法制观的挑战。

从2002年5月起，上海市的工商、农业，中国、建设、交通、招商、光大、上海等8家银行将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的违约金。尽管各银行在做法上不完全相同，但时间约束是一致的：如果不到一年就要还清贷款，则需缴纳一定数额的违约金。

中行上海分行规定：一年之内提前还款的，将被收取提前还款总金额的一个月利息作为违约金；一年以后提前还款，目前暂不收取违约金。工行上海分行的做法是：一年之内，住房商业贷款的借款人如需提前还款，将被收取提前还款金额的5％作为违约金。8家银行商定，2002年5月1日之前受理的合同，享受原来的还贷政策，2002年5月1日之后所签的新版借款合同，将按新方法实行。

提前还贷，这个被多数人认为是信誉良好表现的行为，现在却遭遇到了一些银行的“红牌警告”。对此各界众说不一。

一、提前还贷是与非

对多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑，离开了贷款，购房只能是一种奢望。由于种种原因，市民对收入和支出的预期往往难以把握，例如企业突然效益不好；突发疾病；孩子教育费的支出不确定以及其他天灾人祸等等。因而在签订借款合同时，尽可能地为自己留有余地：一般情况，按时还款；一旦钱有富余时，则可能提前还款，以防不测。令很多上海市民不解的是，众多银行联手惩罚，使广大的购房者面临滞后和提前的双重违约风险，与银行处于不平等地位。一些市民还表示，银行联手推出“政策”，有垄断之嫌，使得借款人的心理受到影响，并可能会导致贷款速度放慢或减少贷款的不良后果。有市民表示疑问：“应该看到，提前还贷，可以帮银行减少呆坏帐，减少银行的风险，这怎么叫影响银行整体利益呢?”

工行上海分行有关人士在解释收取违约金时表示，由于提前还贷者的情况各不相同，银行无法运用计算机操作，只能使用人工来完成，这些复杂的工作将占用大量的银行人力资源。还有银行表示，提前还贷影响银行的整体利益，因为存贷款间的利率差是中资银行的主要利润来源之一。提前还贷过多，会使银行出现资金大量闲置的风险。

金融界人士则认为，提前还贷本身是一种违约行为，收取违约金也是国际惯例。比如在美国，贷款者提前还贷时须支付一定费用，以弥补银行资金安排变化带来的损失；在香港，一年之内提前还贷，将收取全部利息的40％作为违约金。一家外资银行的营业代表认为，随着外资银行的进入，客户争夺战将越来越激烈，中资银行此举也是保护现有客户资源不流失的一项有效措施。部分银行：有关负责人也向市民建议，在提前还贷时一定要谨慎，因提前

还贷成本的提高，如果有相对较好的利润，就不要提前还贷，目前商业贷款的年利息也只有5％左右。

业内人士进一步分析指出，提前还贷的原因是多方面的：首先，货币化分房政策出台后，一些市民获得了一次性住房补贴，而住房公积金政策的改变，也让许多购房者能每年一次用公积金冲抵住房公积金贷款本金，使部分借款人具备了部分或全额提前还贷的能力。其次，一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住房贷款时，原本就是出于保留一定资金用于*，当**低于房贷利息支出时，便选择提前还贷来减少住房贷款的利息支出。

第三，降息引发提前还贷。自2002年2月银行再次降息以来，引发的提前还贷热值得关注。不仅上海购房贷款者提前还贷人数日众，南京也有相同的情形。据江苏省建行房贷部介绍，2002年春节前后是个人资金积累的高峰期，尤其是2、3月份以来，该行的个人住房消费贷款的专用还贷帐户上存款量激增。提前还款出现了一个高峰期，*多*有二三十笔，降息因素会继续影响居民的还款行为。此外，一些政策的改变也引致提前还款。如上海市****政策的停止实施，导致一些外地人开始提前还款，担心政策有变。

有经济学家指出，对提前还贷设置壁垒，会令市民放缓“提前还贷”的脚步。事实上，与购车贷款等其他个人贷款项目相比，作为不动产的个人住房贷款风险更低，而且随着个人信用征信系统的实施，在银行呆坏帐中个人住房贷款所占的比例是微乎其微的。

个别法学专家指出，如果贷款合同标明可以提前还贷的，银行就必须执行，否则银行作为商业单位，有权按合同规定执行还贷规则。市民也应当改变观念，提前还贷并不意味着诚信，只有按合同规定进行还贷才是真正的诚信。

二、完善法规、转变观念，使住房按揭良性发展

为实现城市人安居乐业，按揭贷款确实解决了一部分人的购房梦想，对此，务必要引起政府部门和社会的广泛关注。

一方面，按揭贷款发展迅猛，商品房销售持续增长。中国建设银行从上世纪90年代初就率先开展个人住房抵押贷款业务，到目前为止，个人住房贷款余额已达2600多亿元。建行广东省分行10年来累计发放个人住房贷款437亿元，支持购房3021万平方米，帮助29万户居民解决了住房困难。近年我国房地产开发*持续高涨，按揭贷款成为香饽饽。2002年上半年全国房地产开发*完成 2821亿元，同比增长32.9％；商品房竣工面积6279万平方米，增长22.5％；商品房销售面积6280万平方米，增长22.5％，供应和销售都比较旺。

另一方面，在特定的经济背景下还有可能形成一时的提前还贷热。“特殊的收入结构”是提前还贷的潜在诱因之一。目前，在人们的固定收入之外，存在较大一块来自第2职业或*活动等的非固定收入。银行在发放按揭贷款时，一般都只是根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度的。按揭贷款者的非固定收入会不断累积，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面具有了可能性。

第三个方面，现有政策法规对提前还贷规定的不够具体或完善。关于提前还贷问题，《合同法》第208条作了一般规定，“借款人提前偿还的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款期间计算利息。”但同时《合同法》对提前还款问题又作了一些限制，该法第71条明确，“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”另外，该法第107条还规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这些规定对提前还贷指明了方向，但由于都是一些原则性的规定，缺乏操作性，因而在实际运作中意见不一，分歧很多。

以上几个方面说明，提前还贷已经到了应该规范管理的时候了。这不仅仅是政府和银行的责任，实际上也是全社会的责任。当务之急，要做好以下三个方面的工作：

一是加强借贷宣传，提高认识，正确对待提前还款问题。作为银行要严格遵守合同的约定，对合同约定可以提前的应按规定执行，对合同没约定的应按《合同法》的有关规定执行或者由双方商定。作为借款人要转变观念，遵守银行的政策法规，避免遭受不必要的损失。

二是加快立法步伐，尽早完善《合同法》有关提前还贷的具体规定。国家立法部门应会同银行、建设、国土资源等部门，及时出台一部有关提前还贷的行政法规。

三是加大政策制定力度，提高提前还款的操作性。有关银行应在已经制定的《个人住房贷款办法》、《个人购房借款合同》以及出台的有关提前还贷的一些规范性文件的基础上，进行修改、补充与完善，使其具有很强的操作性，减少还贷摩擦，提高办事效率，塑造良好形象。