买房须知

2015年是顶豪年，从认购看，较高的深圳海上世界双玺签约额居然突破100亿，那么从目前全中国，签约额超过25亿的项目均价排行看，明显的出现了上海，深圳扎堆的现象，在TOP30+中，上海*多有16个之多，其次为深圳，也达到了10个，而北京只有3个项目：

整体看，2015年，是北京顶豪市场的起势年，这一年，其实也有多个项目认购额非常高，比如万柳书院等项目，但因为北京严格的限购制度，都造成了爆发期将出现在2016年。

为什么北京豪宅表现不如沪深？

除了签约周期原因外，主要是因为北京的伪豪太多，甚至一些20年前的老项目改头换面也出现在了争豪市场，以*近忽悠入市的国贸桥周围一个老旧项目为例。

这些项目主要有4大特征：

1、地段不差，但年限太老

曾经在2009年复活的朝阳府前身便是京城“鼎鼎大名”烂尾楼项目——森豪公寓。该项目于1997年左右宣传为售价2500美元/平方米的外销公寓。

*近在同样三环周围的国贸桥招商商厦周围出现了一个接近20年的老项目，也开始包装入市，入市价格却相比朝阳府的价格翻了好几倍。

除了其中的个别小户型*用途外，自住的价值非常低。很难想象，这种20年左右的老楼改造，会有身价过亿的富豪花几千万自住。从*角度看，未来的利润可以百度位置类似的朝阳府等项目。

何况该项目的土地年限也已经超过20年。本身的价值已经降低。

原来的公寓改造了外立面，精装修一下再上市，这种包装完全可以说是掩耳盗铃，户型改不了，基本指标改不了。

2、宣传花哨，但配置奇葩

依然是这种伪豪宅项目，一梯约3至4户，300多套物业居然只有100个车位，在当下普通住宅车位配比都起码接近1:1，豪宅车位配比都1:2以上的市场情况下，这种集体宿舍的户型设计严重降低了项目品质。

当然也有说可以个隔壁大厦共享车位，这一点太逗了，都知道CBD停车困难，天天抢车位又不是玩开心网。

在一个豪宅的住宅楼里，有便利店、健身会所、有主厨餐厅，目前全国只有这一例，基本的私密性都没有何谈豪？这种创新也够了。

另外在豪宅纷纷入市的情况下，这个项目因为是老旧项目改造，所以户型奇葩，完全不谈朝向，采光等设计也完全是20年前的酒店级别，居然有很多西北朝向。

3、户数不少，但不谈社区

容积率奇葩的达到了20左右，创造了北京住宅楼市的奇迹，是普通住宅的10倍，是目前北京顶豪平均容积率1.6的15倍，3000多平米的占地，多达6万平米的建筑面积，这种容积率超过了很多写字楼，商场。而且对于北京来说，豪宅居然没有社区，也降低了豪宅的档次。

4、价格不低，但性价比差

类似的老旧房改造的所谓豪宅，售价不低，但事实上，*空间非常有限，依然以朝阳府为例，目前二手房的价格只有6万左右，而在09年当时的售价就已经接近4万，可以说是全北京性价比*差的项目。

下面来一点豪宅的基本要求，缺一不可。

豪宅标准一：无法复制的优越地段。

李嘉诚曾强调地段在开发房地产过程中的重要性。但开发豪宅只有地段还远远不够，知名房地产专家韩世同举例称，像香港的半山、浅水湾、深水湾；像广州的东山、二沙岛、滨江东，佛山的千灯湖。这些地段都具有无可替代的地位，因此深受高端人群的青睐和认同，因而其价值也不断得到提升。

豪宅标准二：国际*的物业服务。

豪宅的物业服务大多选择国际一等品牌的物业管理公司，且强调满足业主的个性化需求，体现专属*特征。

豪宅标准三：素质圈层的社区氛围。

俗话说，物以类聚、人以群分，豪宅区聚集了大量财富人群、社会名流、精英，事实上豪宅社区的较大价值可能并不在于其有形的景观、环境、建筑和装修，而在于其无形的上层社会的生活圈层和社交圈层。

豪宅标准四：典藏级别的建筑风格。

称之为豪宅的产品不仅要求有质量上的保证，更要有自身突出和明确的风格品位，无论是住宅或园林。但目前国内的豪宅设计大多缺乏地域特色，基本是移植和抄袭国外的一些建筑设计，缺乏创新和与自然环境有机地结合的构思。

豪宅标准五：订制自己的豪宅标准。

豪宅标准也是与时俱进的，而且每个人心中的豪宅都不一样，但20年前的老楼居然也要跻身北京顶豪，这自然是北京顶豪们的悲哀。