买房须知

房子一直是老百姓*关心的话题之一，与房子有关的纠纷层出不穷。在“3.15”消费者权益保护日到来之际，徐州市中级人民法院*公布了该市2012年度房地产交易十大典型案例。

1、集体土地房屋卖给集体外成员无效

邳州市村民杨某有一套位于自己所在社区居委会集体土地上的房屋，2007年5月他将这套房屋卖给了非本村的村民黄某，两人约定了价款。黄某在支付部分款项后，杨某却迟迟没有按约定办理房屋及土地使用证书，黄某便拒绝支付剩余款项，因此黄某起诉到法院，要求杨某返还已付购房款及损失。

法院认为，杨某将建在集体土地上的房屋向黄某出售，而黄某并非该集体经济组织成员，故该买卖房屋协议因违反相关法律规定系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故判决杨某返还黄某购房款17.5万元及利息。

法官提醒：按照法律规定，农村宅基地的所有权在集体，使用权只限于村民。

2、购买抵押房屋，注意先偿还贷款

梁某、翟某夫妻通过按揭贷款方式购买了徐州市区某商厦的房产，后于2009年将该房产卖给了岳某，双方还约定了履行合同，由岳某先行支付部分房款，剩余部分在梁某夫妻将贷款付清后一次性支付。

可是，后来因房屋涨价，梁某夫妻不愿意履行合同，也不去银行支付贷款了。于是岳某诉至法院，请求判令梁某、翟某协助办理房屋过户登记手续并赔偿违约金。

法院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。岳某向法院提存金额(即剩余的房款)足以支付梁某、翟某所欠银行贷款本息，并不损害抵押权人的合法权益。故买卖合同合法有效。遂判决：梁某、翟某协助岳某办理房屋过户登记手续并赔偿违约金30000元。

法官提醒：在购买已办理抵押登记的商品房时，一定要注意先通过清偿贷款消灭抵押权，才能实现合同目的。

3、按套计价出现面积差

2009年，铜山区市民陆某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定陆某购买其开发的别墅一套，合同约定了建筑面积、实际面积、公共部位与公用房屋分摊面积及房屋总价款。合同同时约定，房屋按套计价，并在“面积确认及面积差异处理”中约定以套为计价单位，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“双方自行约定”方式进行处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准。

后该房地产开发公司交付房屋，房屋产权证中载明的面积少于合同中载明的面积。陆某要求房产公司退还房屋面积差价款5万余元。房产公司认为双方约定房屋面积以产权登记面积为准，房款是按套计价，拒绝返还。双方协商不成，陆某遂诉至法院。后以陆某撤诉的方式令双方达成庭外和解。

法官提醒：在商品房买卖中，面积是衡量房屋价格的重要因素之一，所以在购买房屋时一定要长个心眼，在签订此类商品房买卖合同时，应明确存在面积差时的处理方式。

4、商业用房用地年限开发商说了不算

市民陆某购买某开发公司的位于徐州市泉山区某小区的营业房一套，双方合同约定土地使用年限为70年，因土地规划用途为商业用地，陆某在办理土地使用权证时，徐州市国土资源局将土地使用年限更改为40年，陆某以土地使用期限缩水致其利益受损为由起诉要求开发有限公司赔偿损失65914.29元。

法院经审理认为，住宅用地的使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年，是由国家法律、法规所规定的，而非当事人所能自由约定，作为社会公众群体一员的陆某能够也应当知道该行政法规的内容，法律并不因为其不知晓该法律规定，而对其不具有约束力，土地使用年限应以国家土地行政管理部门依法颁发的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据，出卖人无权对此变更或修正，陆某主张赔偿土地使用年限缩水的损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。

法官提醒：商品房的土地使用年限是由该商品房的性质所决定，对此，国家法律有明确规定，买卖双方对土地使用年限的约定应当符合国家法律规定。

5、商品房认购书的效力与商品房买卖合同不同

新沂市居民张某与某开发公司签订了商品房认购书并交纳了预付款10万元，后因双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，未能签订商品房买卖合同，张某认为认购书实为商品房买卖合同，要求法院判决解除认购书、双倍返还定金20万元。

法院认为，商品房认购书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，才能被认定为商品房买卖合同。张某的认购书，仅载明认购商品房的基本情况(位置、面积、单价)，未对商品房交付使用条件、时间等必备条件作约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书不属于商品房买卖合同。双方因对认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见导致购房合同无法签订，双方均不存在过错行为，判决解除认购书，返还定金10万元。

法官提醒：开发商为了筹集资金，会通过认购、预订等方式与买房人签订协议并收取定金，此类协议往往不能被认定为商品房买卖合同。买房人应当与开发商签订商品房买卖合同，充分保障自己的权益。