买房须知

　　2018年度地产圈热词盘点！2018年房地产市场十大热词，你了解多少？2018年马上过去了，现在让我们来回顾下2018年房地产市场发生的大事件。以下是整理的2018年房地产市场十大热词：

　　1：调控

　　事件：2018年5月19日，住建部发文重申调控目标为稳市场，文件的核心是落实问责机制，促使地方政府完成住房和用地的结构调整，巩固和加强前期的调控效果；6月28日，住建部、公安部等七部发文联合开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年，整治重点为北京、上海等30个城市，随后郑州、重庆等城市也发文开始自查；6月24日西安调控升级；6月25日长沙调控升级；6月26日杭州调控升级；6月28日重庆调控升级……其中，重庆调控涵盖了土地、金融、定价指导、发展租赁住房等方面，是一次系统调控，有别于一般‘打补丁式’的调控举措，坚持调控目标不动摇、力度不放松，进一步加强房地产市场调控工作。

　　点评：2018年以来，国家继续坚持“房住不炒”政策不放松，“调控”政策频出，一方面，政府通过政策出台不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场；另一方面，政府加大金融监管力度，加快制度建设促进市场平稳发展，去杠杆，进一步防范房地产领域金融风险，以房地产市场调控政策的连续性和稳定性为前提，促进经济的高质量发展。

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　　2：土地流拍

　　事件：2018年以来全国土地市场地冷价跌，“底价地”、“低溢价地”频出。据统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。同时，土地流拍数量创近五年来最高，根据国土局不完全统计，仅1-8月就有超过800宗土地流拍，其中不乏在土地市场被看好的北京、广州、苏州、武汉等热点一二线城市土地。

　　点评：2017年以来，为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，限房价、限地价、土拍摇号、竞自持等政策在一定程度上抑制了过热的土地市场，土地高流拍率也是政策发挥作用的一个间接体现。虽然一般而言，土地流拍率高同时也是土地市场转冷的直接表现，间接反映出房地产市场“不景气”，但是，另一方面，对于一些亟需缓解房价上涨的城市而言，土地流拍反而更利于市场长期稳定的发展。同时，招拍挂市场遇冷，也意味着部分房企可能转向收并购市场获取优质资源，于房地产市场长期稳定的发展而言，并非坏事。

　　3：抢人大战

　　事件：2018年5月16日，第二届世界智能大会开幕式上，天津发布了新的人才引进政策——“海河英才”行动计划，本科一般不超过40周岁可直接落户，不到一天就吸引30万人申请落户。

　　表：2017-2018年出现人才新政的部分城市

　　点评：抢人大战从2017年起便悄然开始，以杭州、西安、武汉、成都、南京为代表的多个城市陆续出台了人才吸引政策。2018年，抢人大战持续升温，北京、上海甚至香港也纷纷加入大战。一方面，有经济学家分析，抢人才的背后其实是抢人口，我国目前面临长期低生育率、老龄化加速等问题，经济增速保持较快发展的城市，对劳动力的需求不断上升，直接导致了人口缺口。另一方面，也是城市去库存的需要。

　　4：融资终止

　　事件：2018年6月27日，发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。此前，银行贷款、信托、股权融资等已经持续收紧，多家企业出现融资终止或者中止，新发文无疑使房企主要融资渠道全面收窄。

　　点评：融资渠道的不断收紧，一方面使品牌房企未来发展“举步维艰”，但另一方面，也更加考验着品牌房企的信用力，是对房企未来发债“合规”、“合法”的直接督促。事实上，2018年以来，仍有部分品牌房企和国企背书房企成功融资，因此，具有良好的品牌形象、稳健的发展规模、良好的背书和较强偿债能力的品牌企业在金融市场仍然较受欢迎。

　　5：美好生活更名

　　事件：自十九大报告提出“美好生活”以来，“美好生活”就成为了房地产行业的热门词汇，万科、华润、绿城、融创等品牌房企纷纷提出了打造美好生活的战略构想，企业喊出新的战略定位和品牌愿景，打造“美好生活”IP。其中，2018年万科将“城市配套服务商”定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色，即提到了美好生活场景师，将“美好生活”上升到战略高度。

　　点评：房企“美好时代”战略升级，一方面体现出房企积极响应国家政策号召，不断满足人民对“美好生活”、“美好住宅”的需求，另一方面，也是房企进一步迎合自身多元化转型升级，丰富企业产品和服务，以产生协同效应，增强品牌影响力的体现。

　　6：六个钱包

　　事件：2018年4月，央行货币政策委员会委员樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出，“六个钱包”是衡量家庭条件的重要指标，如果财力允许，应该利用好按揭贷款的机制，而如果财力不允许，则应考虑租房，不要勉强买房。“六个钱包”一被提出，即引起广泛关注，最普遍的理解为“用所有能用的钱去买房”，直戳不少年轻人的心。但随即樊纲指出“六个钱包”理论是劝年轻人买房要量力而行，而非“倾其所有”买房。

　　点评：“六个钱包”表面上看是“房子”的问题，但又 “不仅是简单要买一间房子，而是通向美好生活的可能性”。某日报评论称：在某种程度上，“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”恰恰意味着：站在前人奋斗的肩膀上，我们有可能摘到国家发展和个人生活中那颗更为甜美的果子。作为年轻人，更需多一些历史的耐心，不应因此丧失拼搏奋斗的勇气。每向前一步，就能看到不一样的风景。

　　7：活下去

　　事件：万科2018秋季内部例会上，会议现场赫然出现红底白字标语——“活下去”，迅速刷爆房地产圈，引行业关注。

　　点评：未来随着房地产行业规模战的进一步升级，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧使房地产上市公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险，保持足够的现金流成为关乎生存的关键因素。特别是经济下行、融资渠道不断收紧的宏观环境下，“活下去”确实是个问题。对于部分追求规模激进扩张、负债高位运行的房地产上市公司来说，未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，为避免爆发资金链危机，采取有效的现金流风险管理措施是公司经营的重中之重。

　　8：住房租赁资产证券化

　　事件：2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。此次发文明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。

　　点评：此次发展住房租赁资产证券化的意义在于：有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

　　9：瘦身

　　事件：2018下半年，品牌房企一改高周转冲刺下半年的策略，纷纷放缓发展步伐，“降速”、“降薪”、“裁员”、“区域调整缩减”“瘦身”等词频繁出现在各大房地产新 闻网站。碧桂园在2018半年报中提出了“放慢一些发展速度”；恒大主动放缓投资；万科业绩会也明确提降速。8月，碧桂园、泰禾集团、绿地、华夏幸福等房企接连被曝出部分地区的“瘦身”裁员计划。其中，泰禾集团回应“此次裁员为了实现集团人才的结构升级”；绿地回应“消息不属实”，但是表示会继续优化所有区域公司的人才结构；华夏幸福天津事业部因战略收缩解散。

　　点评：无论是因区域调整引发的“瘦身”计划，还是因资金链紧张引发的“裁员”，都是房地产市场下行趋势的表现。一方面，在房地产市场上行周期，部分房企快速而盲目扩张，造成人员臃肿、职能混乱、效率过低，组织结构混乱；另一方面，部分企业追求高周转冲刺利润时，忽视了安全管控、房屋质量等问题。此次无论是人员还是战略调整，都是房企迎合市场发展、“自我调整”和“自我反省”的过程，对于房地产市场的稳定发展也起到了积极作用。

　　关键词10：长租公寓爆雷

　　事件：国家租购并举政策鼓励下，房企纷纷试水长租公寓，2018年长租公寓发展可谓是“如火如荼”的一年。10月，某长租公寓被爆资金链断裂，股权已全部质押给银行等，导致出现业主收不到租金、租户被强行退租后银行仍自动扣款等问题。此次长租公寓爆雷，虽为个例并不涉及品牌房企，但长租公寓背后风险仍受到业界关注。

　　点评：2018年，是长租公寓发展的“如火如荼”的一年。长租公寓考验的是房企长期的运营和管理能力，目前，虽然没有成熟的模式可以遵循，但长租公寓出现资金断裂等问题是给火热的长租公寓行业敲响了警钟，房企未来在试水长租领域，还需不断提升运营能力和防范金融风险，不要盲目跟风，需谨慎进入。

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