买房须知

驱动房价上涨的力量是致富欲望，决定合理房价的公式之一是单位空间的人口/财富比，这些新理论看似荒诞却不断被城市本身的发展所证明。北京若卖不出30万元/平方米的天价，那是开发商的耻辱，打工者若不能住进北京，那是北京市的耻辱，在这些看似更为荒诞的理论背后却有着更深刻的经济社会学伦理。

在城市化的较后阶段，即城市化率从50%～65%的阶段，城市房价的走势将冰火分明：核心城市继续上涨，边缘城市相继下跌。以北京为例，主城区即4环内的住宅若能达到每平方米6万元的均价，人们就会看到每平方米30万元的天价豪宅。在这里，我的理论依据是一个参考公式：均价/天价比。比较全球70多个金融核心城市，主城区的均价/天价比几乎都在1:5以上，其中以香港为较高，均价/天价比高达1:11。

长期以来，人们只承认金融业是中介服务业，多不承认金融创造财富的属性，这是经济学理论的偏见或谬误。城市化代表一种新的文明，都市文明的主流财富是虚拟财富，而虚拟财富的主体是风险财富。接受这个理论，才能真正理解货币与城市之间的关系，才能透过货币化的资产溢价看到一种新的生活方式：泡沫即财富，财富即风险；富贵险中求，货币是源头。人们所痛恨的资产泡沫，其实是人们疯狂追逐的财富货币化的虚拟财富。虚拟财富经常以资产泡沫的形态存在，或者在发展中化虚为实，或者在危机中烟消云散，而只有在烟消云散之时虚拟财富才被人们称之为泡沫。“泡沫早晚会破灭”，这是一句似乎*正确的老生常谈，就像谁都知道“人早晚会死”一样。然而，经济学家要解决的问题却不是这种毫无意义的*终真理，而是要面对社会生活中的财富机会，并揭示财富本身包含的风险。所以说：城市让生活更风险，金融化风险为财富。高房价是城市的财富，而驱动房价上涨的原动力是人们挑战风险的致富欲望。

一旦城市成为财富和权力的核心，人的竞争心或社交欲就会驱使人们去挑战财富和权力的较高。核心城市的豪宅天价不仅是国家的财富象征，而且是一个国际化的竞争市场，就像*品在全球市场上的统一价格一样。豪宅的天价首先来自于其作为居住类*品的市场定价机制，背后是富豪阶层的流动性。从这个角度看北京，如果豪宅不能卖出每平方米30万元的天价，只能说明开发商的水平太低！既然都是全球化的*品住宅市场，北京凭什么要卖得比别人便宜？

城市一旦形成豪宅市场，豪宅天价就应成为政府“劫富济贫”的工具，让豪宅拥有者自愿支付高额税费，用之于城市建设特别是保障房的建设，这就是“取之于房，用之于房”。众所周知，征税行为与课税资产是一物两面，相辅相成，资产为本，税收为末，任何税费都不会以被征课税资产的贬值为条件，因此决定豪宅天价的第2个机制是政府税费及其收入再分配的功能。

人们会问：富人为什么会自愿支付高税费呢？因为豪宅不仅是*品，而且是信用资产和*品，豪宅拥有者理应支付双重溢价，其一是信用资产溢价，其二是*品的溢价。作为信用资产，豪宅拥有者可获得更多的*机会；作为*品，豪宅的价格走势在经济周期的波动中领涨抗跌，分享较多的城市溢价。在一个城市持续繁荣之时，城市的整体溢价率较高，资产溢价并不会均衡分配在不同类房产之上，其中豪宅区会分享较高的溢价；反之，在一个城市走向衰落之时，城市空间整体贬值，甚至会像美国的底特律一样完全丧失空间的溢价，资产贬值也会较早、较多地发生在豪宅区。所以当温州的人口和资金外流时，下跌*快且跌幅较高的是豪宅而非普通商品房。

无论是从经济学还是从社会学的角度来研究城市，我们都不会接受豪宅低价的合理性，因为我们希望北京的繁荣更有持续性，更具竞争力，更有包容性！