买房须知

在调控效果不断深化的北京楼市，一直以来对价格不甚敏感的豪宅市场也出现“降价换量”的现象。

“我们现在正在推起价38000元/平方米的特价房，都是户型面积在165平方米左右的精装房源。”6月3日，位于东四环朝阳公园附近的保利东郡项目销售人员表示。该项目所在的朝阳公园板块为北京传统的豪宅项目聚集区域，目前周边的观湖国际、公园大道、泛海国际等项目二手房源的报价已达到45000元/平方米左右，保利东郡38000元/平方米的价格创下同区域精装修高档住宅项目的价格新低。

全国工商联不动产商会会长聂梅生近日对《第1财经日报》记者表示，房地产市场的宏观调控短期内不存在任何放松的可能，而核心政府所采取的系列“稳增长”措施，短期之内也难以惠及楼市。

“以价换量”蔓延

6月1日，某研究院发布全国百城房地产价格指数称，在已经施行货币宽松政策的5月，尽管住宅销售量已经呈现同、环比上升的状态，但全国100个城市住房价格环比仍然下跌0.31%，同比下降1.53%。

在北京，据亚豪机构统计，2012年5月，北京商品住宅期房与现房累计销售10502套，环比4月上涨34.2%，创年内新高。价格方面却并没有因为销售量的上升而出现增长，5月北京住宅市场销售均价为20314元/平方米，环比上月基本持平，同比去年5月则下跌7.8%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，从目前来看，“低价入市”与“深度折扣”已成市场主题。5月入市的项目当中，除保利春天里、龙湖时代天街等项目依然以低价入市之外，大量项目开始深度折扣至底价区间，其中像鲁能7号院此次推出高层产品均价10900元/平方米，相比前期的花园洋房下跌了5400元/平方米；北京城建世华泊郡价格下调14%；而橡树湾项目此次推出的较后一栋好楼产品销售价格33000元/平方米左右，基本与其前期产品持平，明显低于预期。

另一个具有参考意义的数据是，北京中原统计显示，5月较后一周的新开楼盘预售价格较5月倒数第2周微跌0.23%。其中在向来对价格*不敏感的豪宅领域，5月较后一周入市的项目预售定价，相比2011年同期也有1.2%的跌幅。

种种迹象表明，此前中低价位楼盘普遍采用的“以价换量”方式，已经渐渐蔓延到豪宅市场。

聂梅生预计，“5月国房景气指数将创下2008年以来的较低点。”她一针见血地指出，在目前的房地产市场态势下，开发企业较大的诉求就是加快销售，回笼资金。

保利地产旗下保利东郡一改豪宅项目惯常的姿态，以38000元/平方米的价格低价入市，显然印证了聂梅生的说法。

“在目前情况下，销售量的上涨、库存面积消化速度的提升，并不会促使开发商短期内提高销售价格，反而会使开发企业继续坚持去化库存的策略。”北京中原市场研究部总监张大伟如是说。

实际上，不仅仅是保利东郡，其他豪宅项目对于价格也变得越发谨慎。如招商嘉铭珑原的近日一期销售价格为47000元/平方米，较之该项目前期并未提价。同期入市销售的中海尚湖世家项目，43000元/平方米的销售均价也一直没有向上调整。

回笼资金是“王道”

为应对经济下行风险，核心政府此前曾接连采取了加快固定资产*项目审批、连续降低存款准备金率等宏观经济政策的“预调”和“微调”。还有一些地方政府，也采取了提高住房公积金贷款上限等一系列手段。

正是由于一系列的“稳增长”措施，曾有业界对调控放松有所期许，而各地微调楼市调控政策，也让开发企业对市场反馈充满希望。

不过，聂梅生对此表示，短期之内，楼市调控政策松动的可能性“几乎没有”，核心政府仍会坚持“去*化”的调控方向。

“无论是住房公积金贷款上限调整，还是连续降低存款准备金率所释放的流动性，都更多的是针对刚性需求领域，也就是头次购房的领域，真正对高端豪宅市场有影响的调控政策是限购，至今都没有放松的可能，因此，稳增长对豪宅市场是没有太大意义的。所以，豪宅的开发商明白这一点，加快销售回笼资金仍是首要任务。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰表示。

“在当前宏观调控深水期，尤其面临高端*需求迅速减退、自住需求为主要支撑的情况下，豪宅一味求大、价格一味求高，已经不能适应市场需求，豪宅开发商必须及时进行产品调整以适应市场。”第1太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为。

保利东郡前述销售人员就表示，该项目拿地时的楼面价约为27000元/平方米，加上建安、精装修等成本，38000元/平方米的起价对于这个豪宅项目来说，“基本不赚钱”。

“本次以38000元/平方米的价格对外发售，主要的目的就是提高销售速度。”保利地产北京公司一位不愿透露姓名的销售负责人向本报记者承认，目前这一策略收效不错。该人士提供的数据显示，截至6月2日，保利东郡特价房推出12天以来，签约销售量为10套，总销售金额1亿元，创下该项目2012年以来销售速度和金额的纪录。