买房须知

　  目前，购房税务成本全面加码令香港楼市陷入泥潭，当地房产大佬新鸿基地产（00016，HK）展开促销，其旗下位于香港九龙区的天玺豪宅项目于10月6日推出181套尾货，由原价29098港元/平方英尺降至2.5万港元/平方英尺，降幅达14%。同时，为吸引*客，新鸿基首度实行 “买楼回赠70%印花税”优惠。以此计算，天玺项目此次推盘折让超过三成，成为目前香港楼市折扣率较大的新盘。

　　去年10月底开始香港楼市调控效果明显，豪宅市场首当其冲。中原地产数据显示，今年上半年价值超过1200万港元的香港豪宅无论在销售价格上，还是销售量上均有超过三成下跌。

　　纪惠集团（香港）行政总裁汤文亮对记者表示，税务成本提高，特别是针对非永远香港居民的“买家印花税”是香港楼市销售下滑的主要原因。新鸿基针对性实施的“卖楼包税”优惠，是地产商对调控的直接反击，预计未来这种优惠手段将成为主流。

　　豪宅“卖楼包税”应对调控

　　10月6日，新鸿基地产董事长总经理雷霆宣布正式推售天玺项目尾货，首批共推出181个单位，均价为29098港元/平方英尺。雷霆表示，过去3年天玺项目销售单价在2.5万港元/平方英尺至4.2万/平方英尺之间，而这次定价因素包括朝向、楼层、景观等多种因素，属于合理市价。

　　香港自去年底实施“双辣招”调控以来，新鸿基地产香港地区业绩亦受到影响。记者对比新鸿基地产历年业绩发现，2012年6月至2013年6月，公司香港地区项目的合约物业销售额约220亿港元，同比降幅达31.3%。今年初，雷霆也向媒体坦言，在香港新楼市调控措施下，高价楼销售难免会下跌，故未来将集中销售中小型单位。

　　此次推出的天玺豪宅均属于“高价楼”范畴，新鸿基地产为尽快推货，在并不高的定价基础上较高折让率超过三成，其一是为新鸿基地产会员提供楼价5%优惠，同时对提前销售者额外提供较高楼价9%的折扣，两者加起来折扣已达14%，相当于每平方英尺优惠4000港元；另外针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”，新鸿基地产提出 “交易完成后回赠税费总额70%”的优惠，成为第1家高调反击调控的香港房企，同时也令项目该批单位总折让率较高达33%，相当于七折出售。

　　汤文亮分析，香港楼盘尾货大多伴随折让，赠送车位、印花税优惠等不在少数。此次新鸿基高调促销，是看准市场仍有强大购买力却不甘心负担“辣招税”的购房者。

　　由于新批单位低价出售，该项目某销售代理担忧天玺未来二手房销售价将由此压低。据其透露，截至昨日（10月7日），今年天玺二手房共销售8宗，单价在29243港元/尺至38934港元/平方英尺，均价33930港元/平方英尺，高于此次新推盘均价的四成。

　　内地*客离场

　　豪宅作为*客看中对象之一，在楼市调控中成为重灾区，新鸿基天玺项目并不是个案。中原地产数据显示，今年上半年价值1200万港元以上的豪宅买卖合约 （包括二手房）登记共1868宗，较去年下半年销售的2790宗下降了33.0%，而462.50亿港元的销售总价则较去年下半年的745.67亿港元下降了38.0%，两项数据均创4年新低。

　　香港楼市八连涨后，去年10月底香港政府出台多项措施严控，包括加码额外印花税至20%，同时对非香港永远居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外收取15%的“买家印花税”等。调控出台一年时间，内地*客几乎绝迹。

　　美联物业近日统计显示，今年前个两季度内地买家香港置业占整体私楼注册宗数分别为4.3%及6.4%，金额分别占6.8%及8.4%，连续两个季度低于一成。其中，内地买家购买香港豪宅的情况明显减少，原本受内地购房者追捧的总价超2000万港元的豪宅遭遇冰火两重天，内地入市比率从去年的36.4%降至10.2%。

　　中原地产研究部一等联席主席黄良昇预计，虽有调控打压，但在实质需求的支持下，香港豪宅内地买家比例仍然会维持在一成的水平。

　　对于香港楼市未来走势，瑞信亚洲区领头分析师陶冬分析称，目前香港楼市处于典型的 “调整一期”，即销售萎缩，但波动不大，短期内楼价将不会大幅下跌。他预计，明年下半年香港楼市将进入 “调整二期”，销售量及价格都将出现明显下降，届时楼价或下跌15%至20%。