买房须知

今年11月以来，核心决策层连续提及要消化房地产库存，那么，作为前锋力量，这些房企生存状态如何呢？一份来自标准排名研究院榜单显示，部分房企面临着增长放缓的营收困境、巨大的库存压力和高企的负债率。

据了解，这份榜单以存货增长、去库存压力、现金流恶化情况和资产负债率等四项指标作为评选依据，筛选出当期*差的20家房地产公司，提示风险。

营收情况分化严重：大房企吃肉、小房企连汤都喝不上

按照标准排名研究院统计，今年前3季度，118家房地产公司的营业收入合计为4985亿元，比去年同期增加了480亿元，增长10.6%。但营收下降公司多达60家，多于营收上升的房企数量，甚至其中还有首开、华侨城等百亿级房企。

今年以来央行的连续降息，直接降低了购房者的负担压力，对楼市起到一定的刺激作用，带动销售量的活跃。

很多大型房企的销售情况比2014年增长明显，如在地产风险榜连续蝉联榜首的泰禾地产，今年的营收是65亿元，而去年同期只有35亿元，同比增长86%，全年有望倍增。其他如万科营收增长26%，保利增长21%，华夏幸福增长40%。

大房企吃肉，很多小房企则未必能喝上汤。荣安地产营收从去年的33亿元降至今年3.6亿元；天保基建从13.9亿元降至4.4亿地；格力地产则从14.3亿元降至4.5亿元。

2.5万亿存货背后：大房企谨慎、中小房企激进

截止9月末，A股118家房地产上市公司（剔除3季度存货及营业收入少于1亿元的公司），存货合计为2.53万亿元，与去年同期相比增长 10.5%。房地产企业的库存压力整体上并未得到明显缓解，虽然行业的大型开发商对于完成全年的目标信心十足，但很多中小型房地产公司却是度日如年。

从2015年三季度地产公司存货压力榜上可以看到，很多地方的二三线地产公司在行业逆市中纷纷加大存货储备，如上海市北高新，存货增长345%；重庆广宇发展，增长147%。

反观大型房企，存货处于谨慎增长，万科存货增长0.04%，保利增长4.39%，招商增长27.39%，金地则下降9.84%。

去库存压力：万科只需2年，荣安地产却要15年

对于地产公司来说，库存量多少并不可怕，关键的是是否有能力卖出去。

市场上较大的地产公司万科手里有3500亿元存货，货值巨大。但按照万科现在年销2000亿元的水平对比，2年时间万科基本就可以消化掉手里的存货。

而对于荣安地产，该公司有50亿元的存货，如果以2014年销售33亿元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存货，但其今年的营收骤降至3.6亿元，如果按此水平去库存，时间周期延长了10倍。

在标准排名的去库存压力榜中，荣安地产就排名第1。而所有上榜企业基本共性都是营收大幅下降，而存货却在增长。

房企现金流总体回归正常，万科意外成*差

今年3季度，118家房地产公司的现金流净额合计为7.6亿元。与去年同期现金流-1270亿元相比，出现了正流入，一正一负间差距在千亿元以上。

在所有房企都回笼资金的时候，万科却成为当季现金流*差的房企。该公司2014年3季的现金流净额为172亿元，2015年3季度为－46.8亿元，两者差额为-218.8亿元。成为当期现金流恶化榜榜首。

万科一直保持谨慎拿地态度，现金流状况良好，今年初万科手中就握有几百亿存款，加上发债资金，当万科喊出百亿回购股票之时也是底气十足。而彼时，其他房企的日子都很紧张，现金流很多在负十亿至负百亿间。

而现在，当大多数房企加紧回笼资金去库存的时候，已超前完成去库存任务的万科开始在土地市场变得更加积极。

房企平均负债率76.5%，珠江控股已资不抵债

118家房企的平均资产负债率为76.5%，超过平均负债率水平的房企虽然只有40家，但大中型房企居多，甚至万科（78.78%）、保利 （77.8%）也在其中。长期以来，珠江控股的资产负债率都是全行业榜首，每次评选其距离资不抵债总是越来越近。而现在一切担心都是多余 的，108.27%——珠江控股的资产负债率终于破百。

在负债率排名前10的房企中，除珠江控股外，还包括鲁商置业（92.89%）、云南城投（88.52%）、阳光城（87.41%）、华夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集团（85.92%）等众多知名房企。