买房须知

房屋买卖合同就是买房子的人在把房子卖给别人时，他是将房子交给买房人并且转移房子的合法权益给买房人的一个过程，然后买房人支付之前商量好的钱款。房屋买卖过程经常会出现纠纷，这个房子是否有效，房屋的合同是否有效就是我们常常会是争论的焦点。那么那些形式会是房屋合同无效呢？

１、这个房子与土地是分来的，也就是说也许房子是卖给你了，但是土地没有啊。房产证和土地证是分开转让的，因此就造成了这个合同没有效果。

２、侵犯了别人的先购买的权利，无论什么，，即使是房子的交易也要先来后到的。出租人在出卖租赁房屋的时候，较好能够提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。＂房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

３、房子本身就是违法的，那就不存在销售问题了，因为从本质上这个合同就是无效的。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总*的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

４、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

５、没有形式能力的人所签署的合同也是无效的

６、没经过别人同意自己私自签名的当然也是不行的

７、那些房子本身就存在问题的，因为房子产权不明确，所以在房屋交易过程中，因房子不受法律保护，所以合同也不受法律保护。

８、违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

１．出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

２．有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

３．在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

４．因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

５．涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。