买房须知

定金是债的一种担保形式，关于“定金”与“订金”，虽然一字之差，性质却完全不同，简单说，定金具有担保性质，而订金却不具有，一旦一方违约，所发生的法律后果也不同。我们从以下三个方面去区分“定金”与“订金”的差别究竟有多大？

一、定金

定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，在合同成立后尚未履行前预先给付对方当事人一定数额的*作为担保。

定金的注意事项：

（1）定金的数额由合同双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。

例如：甲乙签订了一份10万元的买卖合同，*多只能约定2万元的定金，超过2万元的部分不适用定金的相关法律规定。

（2）定金作为一种担保，当给付定金的一方不履行约定的内容时，无权要求返还定金；当收受定金的一方不履行约定的内容时，应双倍返还定金。

例如：甲乙签订了一份10万元的买卖合同，甲支付给乙2万元定金。如果甲不履行约定的内容，则无权要求乙退还该2万元定金；如果乙不履行约定的内容，乙总共须返还甲4万元。

二、订金

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。

三、定金和订金的区别在哪？

“订金”虽然与“定金”只有一字之差，但是二者的法律性质却是截然不同。即：如果在签合同时写明的是“订金”字样，当收受订金的一方违约时，另一方无权要求其双倍返还，只能要求其如数退还，二者的法律效果相差甚远。

（一）定金具有担保性质

名列前茅，定金本质上是一个从合同，从属于主合同（比如借贷合同）。

第2，定金不同于房屋抵押等物权担保和保证人的人保，它属于*担保。

第三，定金具有双重担保性。交付定金一方违约的，丧失定金；收受定金一方违约的，双倍返还定金。因此，定金具有担保的性质，对于双方的交易具有很强的保证作用。

第四，定金不得超过一定的比例。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％，超过部分不产生定金的效力。而对于订金的数额限制，法律没有作具体的规定。

（二）订金不具有担保性质

名列前茅，一般情况下，交付订金的视作交付预付款，不具有定金性质。

第2，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。

第三，若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

四、订金和定金哪个受保护？

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的*或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。

而订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。因此，在购房者签订《预购临时协议》时，真正的预购房屋正式合同一主合同是否能够成立，还处于一种不确定状态，这与定金合同有着重大差别。因此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不能适用。订金与定金的*基本的区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金，而订金适用这样的罚则，只会存在返还或冲抵价款的作用。