买房须知

2012年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。虽然2012年仍然是调控*严格的一年，但是无论从全国总量，还是规模企业的销售业绩来看，都出现了进一步的提升。尤其是千亿千万阵营，万科、恒大、绿地、保利率先飞跃，中海、万达紧随其后。

此外，今年的榜单中，600亿至900亿之间出现了一个断档，未来哪些企业将去填补这个空档，哪些企业也将迈入千亿的行列，这对企业未来的发展道路，特别是在管控模式、产品结构、区域布局等方面提出了新的要求，我们将拭目以待。

1、集中度：房企分化加剧，龙头企业集中度进一步提升

2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年销售金额与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致今年企业集中度进一步大幅提升。

从上市房企销售集中度来看，2012年全国排第10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。而2011年时，上升幅度在0.5个百分点以下，表明龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大

2、门槛：销售门槛全面提升，排第10门槛提升逾百亿

从企业入榜门槛来看， 2012年中国房地产企业排第10门槛提升*明显，分别达到460亿元和411万方，对比2011年排第10企业销售金额入榜门槛增幅达46%。

除此之外，TOP20门槛也略有提高，销售额从180亿上升至233亿元，销售面积从166万方上升到249万方。销售面积门槛增长速度为50%，高于销售额增长速度，表明在面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。

从今年近日公布的TOP50门槛来看，销售金额从2011年的78亿元增加到2012年的102亿元，销售面积则从去年的63万方，上升到82万方，门槛同样继续提升。

3、格局：千亿队伍再次扩容，市场竞争愈加激烈

房企整体规模登上新的台阶，千亿销售业绩已不再是神话，同时也可以发现，梯队差距一次次拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场进入更为激烈的竞争格局。销售金额方面，千亿以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至目前的3家，而且在均值上也较去年有所上涨。从企业表现来看，绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。而原有的两个第2梯队企业晋级至第1梯队后，绿城和华润成为第2梯队的新秀，个数仍保持在5个。同时，第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。谁能加强管控，做好周转，谁也许就是下一批千亿军团的后备军。

销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第1梯队个数增加1席，数量已达3家，其他梯队表现上，企业整体向前靠拢的趋势明显。

4、领军：龙头企业加速领跑，万科恒大指引行业

2012年，万科、恒大继续以1418亿元和1536万方继续盘桓房企之首，而绿地、保利也进入千亿阵营，在调控年实现规模飞跃。中海、万达则紧随其后，第1阵营的6大企业加速领跑，与第2梯队的差距逐步拉大。

万科继续成为行业的领头羊，全年销售额达1418亿元，同比2011年增长17%，上半年万科采取相对稳健的发展策略，对推案、销售节奏均衡把控，而在下半年抓住市场回暖的窗口期，万科明显增大了销售力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售业绩。

恒大今年表现同样可圈可点，全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。2012年恒大在营销策略上的转变同样明显，开始由前几年的大幅降价转向强调品质，除了个别项目在推案节点有优惠外，今年恒大没有全国层面上的普遍降价。从推案节奏来看，恒大地产2012年对市场环境走势的解读*。2012年，恒大把握短线波动，鉴于一季度市场低迷情况，恒大推货量较少，自二季度以来，恒大加大在售项目推售和新项目开盘力度，销售金额持续放量。

此外，绿地集团金额榜上升至第2，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强核心城市竞争力，在产品类型上，商业地产也有力地支撑了集团业绩的稳定增长。保利今年表现突出，保持高速周转的同时，加强了一二线城市的*力度，低融资成本和高财务安全性下，未来进一步上升空间可期。中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控，今年取得了不错的成绩。

5、聚焦：世茂变革后再进前十，融创、招商高速增长

世茂房地产在经历了2011年的跌出前十之痛的深彻反思之后，2012年的企业自上而下的管理变革取得了极其显著的效果，业绩同比大增50%实现460亿。尽管业绩显著，但我们更加看重隐藏在业绩背后的两个方面：其一是在行业波动中推动了战略变革的速效化，几乎重塑了企业积极的精神状态，非常有效地鼓舞了企业士气和自信，提升了该企业的整体战斗力，这点极其宝贵；其二是在高速增长中重新构建了一个强大的团队尤其是营销体系，这是企业发展的核心引擎。逆境中做大了业绩培养了团队提升了管理，全面进入良性循环状态。

融创中国延续了2011年企业高速发展势头，今年得益于开发上的强强合作、扩张上的区域深耕、产品上的品牌溢价以及内控上的管理流程化等四方面提升，企业业绩从去年的193亿,*终大涨84%达到2012年的356亿，速度惊人！2012年融创*重要的一个动作就是通过与绿城合作，不仅得以进军梦寐以求的华东市场，重回上海这座核心城市，而且可以接触绿城丰富的高端项目开发经验，这对融创而言是一项长远*。除了与绿城展开合作，融创还大量借用合作拿地的手段获取优质地块，并降低资金风险，如企业分别在9、10月份与保利合作拿地，与方兴地产合作获得北京来广营地块等等。通过*近这两年的眼花缭乱的运作，考虑到融创现有的土储、稳定的团队、超强的营销能力，相信2013年有望进一步实现跨越式发展，相信500亿的目标是企业2013年的不二选项。

招商地产属于典型的“十年不鸣，一鸣惊人”。招商地产全年销售业绩同比增长超过70%，公司很好的利用了集团140年庆这一抓手，早在一季度率先降价抢占市场窗口期，集团总部和各城市公司负责人亲自研究、督导销售工作，将营销定价权下放，将销售、周转等考核指标与城市公司负责人薪酬挂钩，前三季度便提前完成全年销售目标，全年业绩更是达到了历史新高位，考虑到企业资金和资源的雄厚以及深圳前海开发的重大利好，2013年同样值得期待。

2012年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。虽然2012年仍然是调控*严格的一年，但是无论从全国总量，还是规模企业的销售业绩来看，都出现了进一步的提升。