买房须知

“买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？“买房360”将从购房者的现实置业问题中出发，360度为购房者剖析个中详情，带领购房者走出置业困惑。

“买房360”栏目立足于竭尽所能的帮助购房者解决置业难题，期待广大购房者的积极参与。

网讯近日张小姐致电买房360，她购买一套50万的二手房作为自己的二套房，按照60%的首付比例，她原以为首付30万就足够了，可在办理贷款时，工作人员告诉她只能贷15万，那么首付就需要35万，张小姐为此向买房360展开咨询。

买房360：张小姐，您好，二套房的首付比例为60%，即按揭比例不超过总价的40%，但二手房与新房在总价的计算上有所区别，新房首付是按照市场总价计算，而二手房首付是按照评估价计算，即：新房二套房首付=市场价*面积-市场单价*面积*0.4，而二手房二套房首付=市场价*面积-评估单价*面积*0.4，目前武汉评估价均采用机评的方式，按照常规，评估价一般在市场价的85%左右，因此按照二手房贷款额度公式计算要比您直接按照新房贷款额度公式计算的贷款额要少15%左右，具体评估价请以交易的评估价为准。首套房如若购买的是二手房也按照评估价进行计算。

除此之外，还有不少网友关于二手房的疑问，小编特将此做出整理，以供网友参考。

网友“龙的祖先”：买二手房可以贷公积金吗，较高额度是多少？

买房360：您好，在武汉购买二手房可以使用公积金贷款，根据武汉市现行规定，公积金贷款买新房，较高可贷60万元，二手房较高可贷40万元，但近期，武汉市二手房公积金贷款额度拟从40万元提高至60万元，如果您的贷款额度超过40万，建议您时刻关注近日的公积金政策。

网友“巴巴的爸爸”：目前二手房的契税是多少？

买房360：您好，按照近日的规定，家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)头次购买90平方米以下普通住房的，按1%征收契税;家庭头次购买90平方米以上普通住房的，按1.5%征收契税;如所购房屋不符合以上条件或为二套房的，契税一律按3%征收。另外，出售自有住房并在1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。非普通住宅仍按武汉市现行标准进行征收。

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网友“千年的穿越”：我欲在武汉市郊房子买一套102平方米的二手房,现房东售价为33万,证未满五年,所有费用买方承担，我需要付买房需要付哪些费用，各是多少？

买房360：您好，经过计算，您所需要支付的税费如下包括营业税：评估总价*5.8%；契税(买方首套购房)：评估总价*1.5%；个人所得税：评估总价*1%；交易手续费：面积*5元/㎡；杂费(工本费,产权登记费)：123元；评估费：评估总价*0.05%；贷款费用:担保费------贷款金额*1%；贷款杂费：285元 。如果购买房产证买5年的二手房，则不需要支付营业税，同时如果是少有住房的可以免除个人所得税。

网友“不紧不慢的”：请问，购买二手房商业贷款的流程是什么？需要提供哪些材料？需要注意哪些问题？

买房360：您好，如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款,消费者一般要“七步走”:第1步:先找好意欲购买的房屋,但是该房屋必须是产权明晰(已办理《房屋所有权证》)，并具备符合规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

第2步:选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构(如泉州房产交易管理所房地产中介事务所),并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。

第三步:申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料: 1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明; 2)经济收入证明,并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,享有贷款金额及时间的条件越优越; 3)买卖双方签订的购房协议书;4)同意以所购房屋作抵押的证明;5)有不低于购房价款30%的自有资金;6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料: 1)售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明; 2)房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件; 4)如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件; 5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步:银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,审查合格后,出具《贷款承诺函》给买方,银行会注明提供几成,几年按揭贷款。

第五步:买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户,由银行冻结,售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后,到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。

第六步:房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后,买房人与贷款银行签订借款合同,办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步:借款合同生效,资金划入买方的指定账户,然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。

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