作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友   丨 发布于2020-04-20
在交房时候,我们往往会遇到各种各样的问题,房子面积不对啊,或者室内不符合当初的约定啊,建筑材料有问题啊等等等等,甚至很多人根本搞不清楚交房的时候自己要干什么,下面,网为你整理了重庆商品房交房程序以及注意事项,希望对你购房置业有帮助。
商品房交房程序及注意事项
房地产产开发商书面通知交房,约定具体时间、地点、联系人。
坚持要求开发商出示:
A、建设工程质量监督站出具的《建设工程竣工验收合格备案表》
B、建设行政主管部门出具的《住宅商品房准许交付使用证》
C、建设项目初始登记产权证,即大产权证
D、面积实测表(房屋管理局)三、坚持要求开发商提供:
A、《新建住宅质量保证书》
B、《新建住宅使用说明书》
理由和注意事项:
1、通知交房是开发商必须履行的通知义务,而且应以书面为准,除非合同约定了电话、短信等通知。
2、《建设工程竣工验收合格备案表》是项目已完成施工,经开发商、设计单位、施工单位、监理单位验收符合设计和国家标准的证明。查看时应当注意是否有四方签章,是否包含了该幢楼,各单项工程是否合格。
3、《住宅商品房准许交付使用证》是商品房可向消费者交付使用的前置条件,只有开发商已向建设部门申请并获得了交付的许可,才可以交房。
4、大产权证是证明开发商合法的地权利人的依据。
开发商必须保证所交付的房屋产权清晰、合法,不存在产权纠纷和财务纠纷,不存在抵押权等他项权利,也不存在租赁关系和不合理的相邻关系。为此,购房者必须查验开发商提供的新建商品房房地产权证。
购房者首先应注意房地产权证的颜色是绿色还是黄色。绿色,说明该建设用地是通过出让或转让方式取得,购房者也可以获得绿色房地产权证(“小产证”);黄色,说明该建房用地是通过划拨方式取得,购房者办理“小产证”时需补缴土地使用权出让金,才能取得绿色“小产证”。除非该证书有“新建商品房”注记(这说明该土地使用权为1994年12月31日前取得,该房屋列入市商品房计划,购房人申领小产证,不必补缴土地使用权出让金即可获得绿色房地产权证),不然的话,该房屋只能是非商品房(如经济适用房),买房人只能拿到黄色小产证。
其次,应注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致,有无其他权利人,如有共有人,开发商(卖方)应提供共有权人同意出售的书面证明。另外,应注意所购买房屋在房地产权证中能否查到,如果查不到,说明该房屋尚未取得“大产证”,开发商在玩弄以桃代李的把戏。
较后,购房者应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载,看有无他项权利记载。如有,是否已为购房者知晓;如购房者不知,说明开发商欺骗买方,购房者应要求开发商限期清除,然后才能办理房屋交接手续。如果开发商不能清除设定于该房屋的他项权利,购房者可采取措施,要求法院撤销设定于该房屋的他项权利,或要求开发商解除购房合同,赔偿全部损失。
5、明确说明建筑面积、套内建筑面积、使用面积及公摊面积是开发商的法定义务,也是消费者知情权的体现,在看时应当仔细查看和合同是否一致,和实际是否一致(如阳台封和不封计算方法是不一样;楼顶封没封,有没有单独赠送或卖给他人计算方法也是不一样的)
《新建住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。同时还应当注意保修人是否和卖方一致。如有不合理的条款应当立即提出。
《新建住宅使用说明书》是开发商对销售的商品房使方法及注意事项的说明,为开发商的法定义务,开发商不提供的,购房者可以拒签房屋交接书。同时还应当注意保修人是否和卖方一致。如有不合理的条款应当立即提出。
在做完上述事项后还不能签房屋交接书。
房屋验收的注意事项:
1、厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3、管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;入住后维修,因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。
4、空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖、地砖空鼓。
5、验电:
A、检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一:比如二室二厅至少应有2个,三室二厅至少应有3个;有线电视插座还应同步多一个。
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃:带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。
H、拉断电闸看户内是否完全断电,分别检查各个分闸是否完全控制分支线路,较好用万用表测一下各个强弱电是否畅通。
6、猫眼:
入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。
7、测高度:
用盒尺检查房顶,取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜。
8、测墙壁地面:
用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好,抹在墙上就会形成爆点)。
墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要重新补腻子刷漆,不能局部刷漆,会与墙壁原色产生差异。
10、镜子:
用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早沤烂损坏
11、外立面的腰线在一般在1~2楼,4~5楼之间,大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密,有否有漏雨现象。若有,及时提出修理。
12、楼道窗户是否有纱窗,不要因为不属于自己家就不去关心,如果没有,房屋交易合同查询。应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求(“住宅设计规范”明确规定有)。
13、检查防盗门:有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。
14、室内门检查平整变形:把门打开,眼睛凑到门边,看前后门线是否重合,若门线不重和,比如有一角翘起,必须更换,将来变形更严重;关门后查看四周缝隙均匀适宜;门和锁开关应该开启灵活;还要用专用水平仪测门安装垂直度。
15、窗户:
推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇,应推动开关灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时,是因为双层玻璃的里层脏了,原因玻璃在安装时候就污染了,这时应拆换新玻璃,否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。
16、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。大开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一,比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2;
18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一,比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格(国家标准“住宅设计规范”)。厨房排烟孔直径15cm,达不到时无法安装油烟机。
19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度(房顶四角和地面四角),墙角无碰损,四角无磕碰,地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。
20、闭存水试验、水表空转试验:
①楼上卫生间有人在洗澡,楼下卫生间就有可能下小脏雨,这是因为楼上的防水没有做好,所以在验房时需要和楼上进行协调,做好各家的闭存水试验。具体做法是,在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子,将所有地漏全部堵塞好,然后放满水,保持24~48小时,楼下卫生间没有渗漏现象,说明防水合格。
②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到较大,赶紧去看自家水表,水表不跑,说明水表合格,因为出现过别人家用水,自家水表帮着跑的现象,说明水表不合格,必须更换。
③闭水试验结束了,提起地漏上的沙袋,将水放掉,这时观察,水全部放掉后地板上还有存水,说明地面不平,要把存水部位的地砖全部砸掉,重新做防水后铺设地砖,直至不存水为止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦,否则入户不久,出现渗水问题,那时解决就麻烦了。
21、卫生间:
①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
②卫生间没有窗户,则应有通风孔。通风孔直径10cm,设在吊顶下面。离通风孔*近的插座距离应1.5m,并且是防水插座。
③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时,门下应留3cm的间隙(国家标准“住宅设计规范”)
22、暖气片:
①暖气片上方应有放气阀,使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气放不出来,暖气片不热。
②还要注意暖气片安装牢固,不能有松动现象;进水管和回水管的坡度应符合要求,否则影响采暖效果。
23、地下室:
室内净高2M,国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿
24、合同核面积
看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符,是否有遗漏;确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。
用5米卷尺测量一下楼宇的层高,看是否与合同相符。
25、阳台裂缝危险大。一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆。
在验完上述内容后还不能签署房屋交收接书。
还应当查看前期物业管理服务合同,看看物业费的组成是否合理,是否符合价格部门的规定,物业公司是否具备相应的资质。
物业费、水费、电费、取暖费、垃圾清运费、等是否真实发生。
权利保护:不交费、不签字、先验房:发现问题后更不能交费、签字。应先修房,同时取证、为日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础,特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积:超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补,吃亏的是业主);套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少,吃亏的还是业主)。
三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时,看好条款,不能放弃自己
适用的规范:
住宅设计规范GB-1999
《房产测量规范》GB/T.1-2000