作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
管城区
郑东新区
高新区
中原区
二七区
经开区
金水区
中牟县
航空港区
惠济区
新郑市
上街
荥阳市
平原新区
郑州周边
新密市
巩义市
登封市
其他
不限
一室
二室
三室
四室
五室
五室以上
不限
刚需
养老
投资
名校周边
地铁周边
不限
6千以下
6千-1万
1万-1.5万
1.5万-2万
2万-3万
3万以上
热心网友 丨 发布于2020-04-20
[摘要]近几年，房地产行业需求旺盛，业绩持续增长，但资本市场的*者对此并不“感冒”，房地产板块的估值一降再降，目前的估值已至9倍市盈率附近。不管房地产板块业绩如何增长，*者始终盯准房地产政策：政策一紧，股价就跌；政策一松，股价就涨。这样的*逻辑合理吗？一个持续增长的行业真的只值9倍市盈率吗？
我们对于房地产板块的估值应该跳出原有逻辑，从一个全新视角来审视。
政策调控的目的并不是限制房地产的供给，也不是限制刚性需求，而是对于*性需求进行限制。国内的刚需依然十分旺盛，足以支撑5至10年的房地产市场发展。这几年，在严厉的房地产政策调控之下，房地产公司的业绩依然保持连续4年的快速增长，充分说明了房地产调控并不会阻碍房地产公司业绩增长的步伐。因为，对于房地产的需求是真实存在的，需求决定了行业发展的速度和空间。房地产行业的*逻辑不应过分关注政策，更应该关注业绩。
政策限制房地产行业的原因是该行业需求过旺，需要用政策来进行合理引导。反过来想想，需求旺盛不正好说明行业景气度高。而那些需要政策扶持的行业恰恰是因为暂时的需求不足，甚至还有一些行业在政策扶持下，依然发展缓慢，这类行业你愿意投吗？
有人会说，*要考虑行业发展的持续性，这一点对于中国的房地产企业来说不是问题。中国的城镇化率仅50%出头，与发达国家相比，还有很长的路要走。粗略估算，要达到70%以上的城镇化率，至少还需20年，因此房地产公司再保持15至20年的增长是可以预见的。
市场一直担心房地产公司再融资问题，害怕增发新股摊薄*。其实，这有点过度担忧了。从近日的情况看，像万科之类的龙头企业，手里握有大笔现金，净资产*率更是创出历史新高，根本用不着大规模再融资。持续向好的现金流，让房地产行业越来越与大消费行业接近。
房地产行业与医药行业具有较强可比性。医药行业曾经因为药品降价政策和医药招标政策，让市场唯恐避之不及，估值水平一压再压。然而医药公司的业绩保持连年增长，药品降价没能阻止医药龙头企业的成长。后来在事实面前，市场终于醒悟，重新审视了医药行业，并给出了30倍以上的市盈率估值。现在的房地产行业与当年的医药行业所遇到的情况如出一辙。为什么在政策调控之下，这两个行业依然能够稳定增长？原因只有两个字：需求。
房地产行业和普通的加工制造业相比，谁盈利能力更强？一般的加工制造业存货基本上都会贬值，所以这些企业天天担心库存；而房地产公司的存货放着不但不怕贬值，还会增值。房地产行业的毛利率达30%，高的甚至超过50%。而加工制造业的毛利率平均只有10%左右，成本稍微波动，就容易亏损。如果让你去*实业，你更愿意*哪个行业呢？在A股市场中，普通的加工制造业尚且给到15至16倍的市盈率估值，凭什么房地产行业只值9倍估值？
目前A股房地产板块仅有9倍市盈率是不合理的，无论从企业成长性、业绩确定性、业绩稳定性来说，还是从行业间的横向对比来看，房地产板块的估值水平都应该像医药行业一样，彻底来一次价值重估，而且对于龙头企业应该给予更多的估值溢价。
买房有疑问？限购政策不了解？
区域发展不了解？害怕买到烂尾楼？
选不到性价比最优的楼盘？
直接找专业房产咨询师，
量身定制您的个人买房解决方案。
扫码拨号
