买房须知

      *一则将取消预售房制度的传闻让地产板块*。针对此传闻，住建部新闻处称是谣言。权威人士对新浪财经表示，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价*，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。

　　预售制也就是俗称的“买期房”。我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。

　　根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总*额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。

　　但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

　　不过部分学者认为房地产预售制度是造成房价不断上涨的推手之一，并不断有声音建议取消预售制度。

　　*近社科院报告就明确提出，建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。

　　不过，也有业内人士认为，商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

　　以北京为例：在售的项目中有95%以上都是期房，虽然相比现房，期房存在很多弊端，比如广告宣传夸张、交房质量纠纷等。但是在目前的整体市场资金情况下，取消预售制的影响会非常大，可能性非常小。

　　北京中原地产研究部张大伟向新浪财经分析称，目前现房价格均明显超过期房，在开发商的成本中，主要成本是土地成本及建安成本，而如果取消预售，开发商的资金压力将明显增加，除少数国企和大房企外，其他企业的资金成本将大幅上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。

　　“如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企而独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。”张大伟如是分析。

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强向新浪财经表示，“取消预售制的动作太大，在当前阶段其带来的影响不能低估。”

　　绿地集团董事长张玉良此前也向新浪财经分析称，目前阶段取消预售制度会造成供应量减少，产生供不应求的局面，对抑制房价会起反向作用。

　　横向比较来看，在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，许多国家已经取消或限制预售制度。

　　“预售制度是阶段性的政策，不可能永远保留，但其要退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟”。陈国强如是分析。

　　有评论认为，具体到我国，如若取消商品房预售制度，应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”，也应该作为一种制度改革的长期目标，早作规划，而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。