买房须知

[摘要]自上周六日“新国五条细则”出台后，明确二手房交易要严格按“差额的20%”征收个人税，消息一出，楼市掀起轩然大波，导致全国各地二手房市场突然火爆，贵阳市场也不例外。据记者走访了解，一连几天，贵阳市房地产交易核心内都是人头攒动，二手房过户业务猛增几倍。

自上周六日“新国五条细则”出台后，明确二手房交易要严格按“差额的20%”征收个人税，消息一出，楼市掀起轩然大波，导致全国各地二手房市场突然火爆，贵阳市场也不例外。据记者走访了解，一连几天，贵阳市房地产交易核心内都是人头攒动，二手房过户业务猛增几倍。对此，贵阳市住建局相关工作人员表示，贵阳市的国五条实施细则将于本月底前出台，“结合贵阳市实际情况，我们正在和国土、税务、金融等部门研究适合贵阳市的新调控措施，严防投机性和*性炒房，市民们要理性面对，耐心等待新措施出台”。

1.征税20%部分购房者抢“末班车”“应依法严格按转让所得的20%计征个税———“国五条”细则中这一条款虽然尚未在贵阳执行，但二手房产市场早已“闻风而动”。据记者走访贵阳多个中介了解到，近一周来二手房看房者明显增多，无论买方还是卖方都希望赶在新的征税标准执行前搭上“末班车”。据市民陈先生介绍，他本来是打算下半年购买一套*方便孩子上学，但现在税费增加了，卖家肯定会将多出的这笔费用转嫁到自己身上，“早点买就可以少花点钱。”

“国五条细则出台后，我们公司就召开紧急会议，连夜通知手头上所有在谈的客户，提醒他们在贵阳细则落地之前，赶紧办好入户手续。”贵阳福泰房产业务经理黎宣对记者表示，一旦细则落地贵阳，自己手上的单都有可能谈不成了，所以赶紧通知客户尽快交易过户。荣城房产经纪人小王连双休日也在加班加点帮客人核对材料，“以前买房人看房还要货比三家，但从前两周开始，不少来买房的人都加快了步伐，基本上只要地段、户型、朝向等基本指标达到要求，就会直接交定金，然后催促卖房人和房产中介，尽快办理完所有手续。”

另据多家中介反馈信息称，*近各门店的客户咨询量大幅增加，与政策落地之前相比，电话咨询量普遍上涨约20%，上门咨询量较高增幅达到了30%，许多中介从业人员近期不仅平时加班到九、十点钟，周六日基本无休。

值得注意的是，在国五条细则出台后，记者也第1时间赶到贵阳市房产交易核心的大厅里，现场已经被前来咨询和办理过户手续的市民挤得满满当当，每个窗口都人头攒动。“平时哪有这么多人啊，*多了两三倍不止。”现场一位保安人员感叹到，好久没有见到这么多人一起来办理过户的场面。而贵阳市住建局产权登记科的相关工作人员也告诉记者，此前因为二手房市场的不景气，他们每天接待的产权过户登记业务，较高也不会超过30件，“但是国五条细则出台以后的第1个工作日，我们的业务接待量就超过80件，比平时增加了3、4倍”。

2.转售为租出租房挂牌量猛增

除了地方细则这只靴子落地之前有部分购房者赶搭二手房交易的“末班车”外，还有不少房东则选择了撤牌，将原本也挂牌出售房子改为出租，从而导致出租房挂牌量迅速攀升，单日较高挂牌量已接近上月挂牌量的2倍。

市民黎先生本打算近期出手一套位于观山湖区世纪城80平方米左右的二手房，但“国五条”中二手房个人所得税按差额部分20%从严征收等方面细则出台后，让他打消了卖房的念头。“不提价卖了不划算，提价了卖不出去，还不如先把房子租一段时间，等到政策松动了再卖。”事实上记者也在采访中了解到，进入3月传统销售旺季，很多房主原本期望在今年卖个好价钱，结果政策一出，他们干脆收回挂牌房源不卖了。“20%的征税额，买卖双方肯定谈不好，挂在中介卖也是白挂，还不如先拿来出租。”

“*近几天来将房屋‘转售为租’的房东很多，几乎三成是把原来要卖的房子收回来转租的。”据贵阳幸福树不动产贵友谊路店一位工作人员告诉记者，他刚带着客户去宝山南路附近租了一套房，就是卖家刚刚才‘转售为租’的。据贵阳多家中介提供租房数据统计显示，3月1日至7日，网上出租房个人挂牌量迅速攀升，日均挂牌量维持在200套左右。其中，3月3日挂牌量为299套；3月6日挂牌量则达到为339套，不仅是2月份挂牌量的两倍，同时创下了近三年来日均挂牌量新高。

3.调控加码二手房销售量必遭冲击

据了解，此前贵阳二手房个人所得税，可按照购买价总额的2%缴纳，也可以按照差额的20%来缴纳。“由于按照总额2%缴纳需要缴纳的税款更少，因此大部分交易都是据此来缴纳个税。”贵阳智宇房产市场总监杨泉表示，自2011年以来，受到“增收5%营业税”、“限购”、“限贷”等政策影响，使得二手房市场就一直处于销售低迷期，如今又要加收20%的个人所得税，销售量必然会受到巨大冲击。

杨泉为记者算了一笔帐，以核心城区内一套80万元的二手房为例，当前的市场销售价格在7000元/平方米左右，而评估价在5500元/平方米，如果销售，按照销售价与评估价的差额计算20%的个人所得税，房主需要缴纳2万元税费。政策一旦实施，有可能使当前贵阳原本不活跃的二手房市场更趋低迷。“二手房交易中产生的税费多是由买方埋单，如果税费越来越重，*终的结果就是买方宁愿去买商品房，从而导致二手房有价无市难销售。”

事实上据有关数据统计，今年1月份，贵阳共销售二手房127套，2月份至今仅销售94套，与去年同期销售分别201套和238套相比，下跌了不少。此外，3月份首周仅销售12套，与去年同期销售138套相比，差距也相去甚远。值得注意的是，幸福树、智宇房产、荣城房产、南方房屋等十来家大中型中介占据了销售量的“半壁江山”，多家中小型中介的二手房买卖销售量则粗略统计为零。“自去年以来，不少一手房开发商为了尽快回流资金，普遍加大了新房打折力度，从而进一步削弱二手房市场消化能力。如今再二手房市场再征税，无疑将加剧二手房市场向买方市场的转化，促使二手房交易陷入更加低迷的状态。”杨泉说道。

4.逐步转型部分中介眼光瞄准一手房

另据记者走访了解到，去年持续萎缩的市场销售对不少中介的生存造成了威胁。在观山湖区、乌当区、小河区等地，已陆续出现了中介关门的现象，主要以中小型的公司为主。如今，在调控政策继续加码，以及一手房市场继续打折促销，中小中介的生存环境将进一步恶化，关门潮可能还会继续蔓延。

在中小中介减少的同时，不少品牌连锁中介正积极寻求对策，将目光瞄准郊区一手房市场。在观山湖区拥有多家分店的荣城房产负责人告诉记者，除了在近郊布局抢占市场之外，该公司也在积极拓展业务范围，意欲代理一手房销售。“我们已经在和多家楼盘接洽，除了代理尾盘之外，也会全程代理销售。”该负责人向记者透露，二手房交易将会成为中介的一个“次”核心业务，该公司将会渐渐转型，代理一手房销售将会成为其*主要的业务。

“我们也在准备涉足一手房代理，这种变通的经营策略会让中介为上门来看房的客户提供更多的选择，对中介来说，这是对自身服务品质的一种完善和提高。”贵阳创美地产副总经理田军成告诉记者，特别是在近郊区域，一手房已经成为拉动交易的*主要力量，中介涉足新房市场也是自然而然的事情。“我们还将增加租赁业务员的人数、更紧地追踪客户需求，并尝试往一手商铺、一手写字楼等商业地产代理销售等方面发展。”田军成表示，今年预计市场竞争会更加激烈，客源会继续向一手房市场集中，因此对于中介来说，只有不断“求变”才能继续生存下去。

5.分流*一手楼市阴晴难料

个税新政重拳出击二手房。在此情况下，有人认为这将是一手房火热的机会，也有人认为一手房也将“难以幸免”。

中地行贵阳公司研究部主任刘斐认为，二手房此次受打压，对一手房来讲应该是利好。他认为，人们购买二手房的成本增加了，肯定会更多转而选择一手房。在他看来，可能的趋势是，二手房交易会严重萎缩，一手房市场将会兴旺。然而，由于贵阳住宅市场一、二手房销售比例通常在7：3或8：2，新房仍是大头，因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面，贵阳楼市新房供应量巨大，市场竞争激烈，相信开发商不会趁机涨价，尤其是对于*型商品房而言，其入市价格会更为谨慎。

但也有业内人士向记者直言，二手房市场个税骤升，对于一手房而言，将极大降低*性楼盘的期望值，对转卖的*人群将具有较大打击性，使得住宅中的*型消费逐步变为零。

在此情况下，不动产的*功能将会被进一步分流到商业地产或其他*领域。“目前贵阳楼市中，二手房市场受到几个超级大盘的冲击，市场已经严重萎缩，而一旦正式执行细则，二手房的挂牌和销售肯定还要大幅萎缩，这也将直接影响到新房市场的信心，一旦房产转让受到阻力，新房市场上的观望情绪肯定要转浓。”该业内人士表示，而在此情况下，贵阳的一手房市场是否还能重现此前的火爆场面，还不得而知。