买房须知

买房看五证，保证五证俱全，开发商的五证又指的是哪些呢？五证齐全当中的五证是哪五证？五证中包括商品房销售（预售）许可证，建设工程许可证，建设用地的规划的许可证，国有土地使用权证和建设工程规划许可证着五证。

一、开发商五证的涵义

核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是在挑选房子时我们要特别关注的。这“五证”包括：

（１）规划部门颁发的《建设工程规划许可证》；

（２）国土部门颁发的《国有土地使用权证》；

（３）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；

（４）建设部门的《建设工程许可证》；

（５）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。

二、土地使用证和预售许可证

在这“五证”中，*重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总*的２５％以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权，为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应核心审查下列文件：

（１）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；

（２）《国有土地使用权证》；

（３）缴纳地价款的有关凭证。

需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，*开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：

（１）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；

（２）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；

（３）土地证不得擅自涂改；

（４）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

购房时如何查询开发商的五证？

《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购房时只需看一下　《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在　规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

当然，有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者也可以登录当地的网站查询开发商的五证。

根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的保障自身的权益。

购房者可在售楼核心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提高警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影响购房合同的法律效力。

购房者在与房地产商打交道的时候，一定认真审查房地产商的“五证”，尤其是《商品房预售许可证》。若开发商提供的《商品房预售许可证》中的规定范围并没有包含您要购买的房屋，您应该视不同的情况作出判断。如果对方是一家资本雄厚，有多年行业经验并且声誉良好的开发企业，您还是可以信赖他们的；而那种声望不大的小项目小企业，您也不能光图便宜，以防吃了大亏。