买房须知

如何选择贷款年限及还款方式

一、 房贷还款期限选择

贷款期限是愈长愈好，还是短期的好?这主要取决于购房者的经济能力及其*偏好。

一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些;反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还 款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限月长越好呢?让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清， 每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第2十年，19年的为每月还款76元，20年的为每月还款78元，同 样是延长一年，每月负担只减少元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年。

如何选择贷款年限及还款方式

专家认为，假若限制一个期限较长的抵押贷款， 每月付款额就相应较少，因而就容许由较多的资金积累用语改善生活品质或作其他方面的*。而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以 避免长期的利息负担。但是，是不是选择抵押贷款的期限越长越好呢?这并不是好事，问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高 ，而且随着收入增长，过长的期限会造成过小的每月付款额，从而带来不必要的利息支出。举例来说，一个年利率10% ，10万元的30年贷款，每个月利息费用878元，全部利息费用是21.6元，是本金的两倍多，同样10万元的15年贷款，每月利息075元，虽然比30年的多了97元，但全部利息支出只有9.35万元，比30年少了12.2万元，还只花了一半的发时间就还清了贷款。房地产*专家认为，以年利10%为例，10年的总付款额是抵押款的1.59倍，若选择20年分期付款总 付款额便达到了抵押额的2.3倍。因此，购房者应根据自己经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限，一般应选择10到15年贷款期限为适当。 经验资料证明也如此。在香港990年的以次房地产调查表面，年龄在40岁以下的购房抵押期为14.2年，40岁以上的则为11.7到13.3年。

对资金比较充裕的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外作出短期*，短期*的*足以偿还长期借贷并有赢余。

对于资金紧张的购房人，由于除了还贷以外，没有更多的钱做其他*，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期贷款比较合适。

七成二十年贷款十所有贷款中成数，期限*长的一种，但很难说是的一种。*主要的是购房人要依据自己的实际情况选择适合自己的贷款种类。

二 、固定利率与浮动利率的选择

购 房人在申请购房抵押贷款的时候，利率选择是不容忽视的出因素。如果选择固定利率，在合同期每个月支付的出利率均相同，浮动利率则不同，是借款单位根据市场 利率的变动不断调整的。固定利率比较简单，一旦申请了贷款，就不会发生变动，如果在合同期内市场利率往上涨，还可享受到低利率的好处，不过如果在合同期内 市场利率下降，原有的贷款利率不会相应下调，会猛受损失。浮动利率有银行根据市场利率的出变动来调整，市场利率上升时，浮动利率跟着上升;市场利率下降 时，浮动利率跟着下降，但由于 调整利率的权利掌握在银行手中，购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时，利率的上扬，可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定 性，保守的购房者选择固定利率。

事实上，不管选择固定利率还是选择浮动利率，购房者应对两种利率在合同期内所支付的利息总额进行比较， 哪种少支付利息就选择哪一种。同时，在我国，购房抵押贷款中的浮动利率是带着明确的上限指标的出，比如不超过基准利率的5个百分点。这种带着上限指标 的浮动利率，如果初期利率低，而计算出其时的利率也比较能够承担，购房者亦可大胆选择。例如初期利率为5%，那么加上上限指标利率也不过10%，如果 你的经济能力不断增强，并且预计未来的通货膨胀率不会上升，那么，选择浮动利率未尝不可。

如何选择贷款年限及还款方式

因此对购房者来说，如果追求的是利率稳定性和利息支出的安全性了，就应选择固定利率;如果对自己的经济实力有把握，对利率变动的趋势明了，则可选择浮动利率。当然，比较两种利率的利息负担是必须做的事情。

三 首期付款额选择

依据*银行的规定，购房贷款不超过房价的70%，就意味着你必须准备30%的首期付款。购房款是10万元，就的自己掏腰包3万元;购房款是20万元，首期付款就达到6万元。建议购房者能申请到70%的抵押贷款。贷款愈多愈好，自付愈少愈好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。

但 是，每个人的财富积累不一样，对未来经济收入增长的预期不一样，消费偏好和*偏好不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低，就意 味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他*。如果其他*的*高于贷款利率，选择较低的首 期付款额为好。更为重要的是，由于目前的房价较高，人们的收入相对较低，就是储蓄够首期付款额也比较困难，因而选择的首期付款额是明智的出，因为目前 的购房贷款利率也是相当低的，在北京15年以上的购房抵押贷款利率只有6.75%，仅仅与目前的一年期存款利率是相同的，和15年商业银行贷款利率的出差额就太大了。因此，在目前如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力的申请，对一般工薪阶层来说，只要你不是盲目的追求愈大愈好的房屋，利息的出支出是比较容易的。

然， 有的人财富积累雄厚，经济收入可观，也没有其他的*偏好，愿意申请比较少的抵押贷款，而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。因为房屋本身具有增殖性， 将帮他们获得更多的财富。如果你的财富虽然累积较多，收入也较可观，但除了购房以外，你还有其他比较在行的*机会，那么，不妨选择尽量低的首付款，其他 方面的收入会大大降低利息的负担。 不管怎样说，在你的负债能力范围内，选择的抵押率，*小的首期付款额，是的明智之举。