买房须知

成都今年的天气颇为反常，连续三次入夏都失败了，目前正在进行第四次入夏尝试！与成都的天气类似，今年成都的二手房市场也有些反常，频频成为热门话题。比如3月成交上万套，4月借着破万，5月再次上万。而且，5月13日、14日这两天的签量都突破了一千套，上次出现单日签量上千套还是在2018年5月15日新政当天。来自买房的监测数据显示，2019年5月签成交的二手房为12991套，这就意味着，成都二手房成交量连续三个月上万套，1-5月份的成交量已经超过了5万套，而2018年全年也才成交8.4万套。

（成都市住建局上政务大厅）

成都二手房的成交量为何在近三个月出现爆发式增长呢？四川认为，以下三个重要原因值得核心关注。

名列前茅，二手房价格降了，无论官方数据还是民间数据都降了！

2019年5月16日，国家发布的“2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，4月份成都二手住宅价格指数环比下降0.2%，较前一个月0.1%的降幅还有所扩大。四川被纳入监测体系的成都、南充、泸州三座城市的二手房房价都有小幅度的下降。官方数据最能表明趋势！

（国家）

链家在成都二手房占有较大的市场比例，其提供的数据也具有较强的参考性。从下图可以看到，近两年成都二手房成交均价的走势，从2017年5月一直上涨到2018年5月，从2018年5月过后，二手房房价就呈现出非常明显的下降趋势，近日数据显示一直降到了2019年5月，连降12个月。在价格逐渐上涨这段时间内，销量在逐渐的下降，也就是说市场并不接受二手房的涨价；2018年5月，价格开始下降，但销量并没有明显的回升，直到2019年春节过后销量才有了明显的回升（此时，新房市场加大供应也客观上抢走了二手房的客户）。

（成都二手房成交量价趋势；RealData）

二手房价格的下降主要是因为限购从自然人调整为家庭、限购套数调整为家庭不超过2套以后，购房者数量急剧减少，而且还要限售3年，市场由卖方市场转变成了买方市场、趋于稳定，房价的水分被挤出来了。如下图，近一年来购房者在二手房市场的议价能力成倍提高，溢价率成率从0.7%提高到了1.9%，增长了一倍多。

（成都二手房议价空间；RealData）

二手房本来税费高，综合算下来，基本上要首付五成的资金，价格下降，会成为一部分人购买二手房的理由。

第2、二手房房源供应大了！

在链家，我们监测到，近几个月二手房房源都呈现出增加的趋势。链家上5月11日有87614套二手房可售，到了6月3日，可售二手房数量已经增至92394套，也就是说近19天净增加4780套可售二手房，而这19天还销售了10568套二手房。再如下图，2018年10月到2019年2月，每月新增二手房房源数都处在一个比较低的区域，到今年3月份一下子就增加了17433套，4月新增头次突破2万套，5月继续突破两万套；从6月前几天日均新增来看，很有可能6月继续新增超过2万套的可售二手房。

图表

价格下降，供应增多，二手房购房者的选择余地大了很多。

第三、新房供应的改善大户型多了，二手房小户型多。

为什么二手房的成交量会在今年突然增加呢？这得去二手房的成交面积段，根据成都市住建局上政务大厅提供的每日签成交数据，我们看到，近一年成都签成交二手住宅的平均每套建筑面积都在90-95平米左右徘徊。

图表

而新房供应的建筑面积区间则明显偏大，从2018年8月以前的110平米左右上涨到到了2019年的约120平米左右，一大批高端改善的大户型居住产品入市，比如武侯金茂府、保利天悦、新希望锦麟府、德商御璟天骄、中海云麓世家、麓湖生态城等等，90平米左右的小户型产品可谓凤毛麟角。不仅面积更大，价格调控也有所松动，2016-2018年拍卖一部分楼面地价在8000元/平米以上的土地入市了，这一部分楼盘的价格也相对较高（当然，产品也更高端、能性更强，满足多样化的需求）。

图表

房子是用来住的，每位购房者的需求和目的不尽一样。小户型“麻雀虽小五脏俱全”，有自己的优势（总价低、养护容易），也有自己的客群。在进入老龄化的中国，一部分由农村进入城市、小城市进入大城市的老年人会选择小户型来养老；由于消费观念不同，有人不愿意在房产上过多花钱，把一部分钱用于享受生活了……因此，小户型的购房者也应该有自己的市场空间，新房市场得不到满足，因此就转移到了二手房市场。

还有不到10个月的时间，首批被限售的二手房就可以解套了，预计未来的二手房市场供应还会加大。价格下降、供应加大，也许会是二手房市场的新常态。