买房须知

在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，*重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨看以下内容。

1.什么是住房公积金个人贷款

住房公积金属于一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。单位为职工缴存的住房公积金是职工工资的一个组成部分，单位有义务为职工缴存住房公积金，职工有享受住房公积金政策的合法权利。

住房公积金贷款又被叫做个人住房担保委托贷款。是指住房公积金管理核心运用归集的住房公积金委托商业性银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。

2.住房公积金贷款所对应的人群

（1）具有城镇常住户口或有效居留身份的借款人。

（2）有稳定收入和按期偿还贷款本息能力的借款人。

（3）借款人和所在单位按规定的缴存基础、比例、在申请贷款前连续缴存半年以上的住房公积金。如果是新调入或新参加工作的职工，应连续缴存3个月以上的住房公积金。

（4）如果是购买商品房，借款人和所在单位必须按规定连续缴存一年的住房公积金后，才能提出住房公积金贷款申请。

（5）有公积金管理核心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费证明的借款人。

（6）已支付房款20％以上的借款人。

（7）有公积金管理核心和受委托银行认可的贷款担保的借款人。

（8）65周岁前的普通职工和75周岁前的副部级干部。

3.住房公积金的贷款额度

如果贷款人是以房改房的成本价购买公有住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元同时，还应在总房价款的90％以内。

如果贷款人购买商品房和经济适用房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应该在总房价款的80％以内。

如果贷款人购买二手住房，他的单笔贷款金额不能超过30万元，同时，还应在房屋评估价的80％以内。

4.住房公积金的还款标准

住房公积金贷款的*长还款时间不能超过30年。此外，贷款金额根据月收入的不同也有所不同。比如月收入在2000元以下的职工，月较低还款额为家庭月总收入 的20％以上；月收入在2000元以上到5000元以下的职工，月较低还款额应在家庭月总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，月较低还款额 应在家庭月总收入的30％以上。

5.申请住房公积金贷款所需的资料

（1）贷款申请表。

（2）贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。

（3）签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。

（4）贷款人所在单位的住房资金管理机构同意贷款的信函。

（5）如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对售房方案的批复文件的复印件。

（6）贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

（7）采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

（8）已缴纳总房款10％以上的预付款的收据原件和复印件。

（9）根据银行要求，提供需要的其他材料。

6.公积金贷款担保

个人住房公积金贷款有房产抵押、权利质押、连带责任保证担保等几种担保方式。在选择的时候，我们需要详细分析，根据个人的具体情况做出选择：

（1） 房产抵押担保是指不转移购房者对房产的占有、使用，而将房产作为债权进行的担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会通过法律程序行使它的权 利：处置这所房产并用所得偿还贷款。

（2）权利质押担保是指购房者或出质人以合法有效的财产（符合规定的有价证券，如存单、国债、股票等）作担保。当 贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，银行就会把有价证券兑现，用来偿还贷款。

（3）连带责任保证担保是指由具有保证资格的法人（第三方）提供连带责任保证担保。当贷款人在还款期限内无法偿还贷款时，第三方就要承当偿还贷款责任。

（4）任何保证人都必须具有保证资格，而国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体都不能成为保证人。

（5）发放贷款方式：购房者的贷款申请批准后，将以转账的方式发放，也就是在贷款合同生效后，银行按照合同中的相关约定，将资金直接划到售房单位的账户上，不经过购房者的手。

（6） 偿还贷款：如果贷款期限在一年之内，可实行一次性还本付息。如果贷款期限超过一年，就需要采取月均还款法，每月按照一定数额偿还贷款本息，这时，可用本人 账户内的住房公积金，也可用配偶账户内的住房公积金来偿还贷款本息。如果提前还款，就需要事先以书面或电话申请的形式通知银行。