买房须知

以前，盈利能力之首这顶桂冠属于中海。伴随中海规模掉队，在3000亿规模以上，恒大、万科和碧桂园三家房企中，谁又是盈利能力之首?

地产大哥无意进行座次排名，地产大哥更有深层次考虑。

房地产行业从黄金时代到白银时代，房子更不好卖，钱更不好赚，行业更不好干，怎么办?很多企业选择高周转，部分牺牲了利润率。天下武功，唯快不破。

高周转的逻辑来自杜邦模型。传统观点认为，要么放弃利润，要么放弃周转，鱼和熊掌不可兼得。行业常以绿城作为反面教材。为了追求高品质，绿城周转非常慢。

真实情况是这样吗?我们来拆解一下杜邦模型：

净资产*=资产**财务杠杆

资产*=销售利润率*资产周转率

财务杠杆=总资产/所有者权益

核心看标红部分，从来没有说销售利润率和资产周转率是负相关。这种传统观点误导了很多企业。绿城的利润率，就一直饱受资本市场指责，“还不如卖水果的”。

地产大哥再请大家注意一个区别：房子卖得价格高，企业的利润不一定高。绿城就是一个活生生的例子。

原因在哪里?我们引入一个*受*者喜欢的指标—销售毛利率，净利润率掺杂很多东西，不容易看清楚。

这个指标公式非常直观：销售毛利率=（销售净收入－产品成本）/销售净收入×100%。

下面这段话是财务教科书里说的：

销售毛利率是上市公司的重要经营指标，能反映公司产品的竞争力和获利潜力。它反映了企业产品销售的初始获利能力，是企业净利润的起点，没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。

与同行业比较，如果公司的毛利率显著高于同业水平，说明公司产品附加值高，或与同行比较公司存在成本上的优势，有竞争力。

先比较3000亿规模的房企：

2016年的销售毛利率，恒大是28%，万科是25.47%，碧桂园是21.06%。

为了观察更仔细，我们选择三家企业*近4年的财报数字，更能看清楚事实真相：三家企业的销售毛利率不相上下，恒大较高。

很多人相信小快灵，小而美。我们就来看小规模企业的销售毛利率。

很遗憾的是，中小型房企多在A股上市，且业绩披露时点较晚。我们就以2015年的销售毛利率为例，保利是25.9%，绿地是9.95%，金地是22.01%。

并不是小快灵，小而美，相反，大象也能跳舞。

这面这组数字说明，恒大是盈利能力之首。

毛利率高，意味着什么?当然是毛利润高。

2016年，恒大的毛利润是594.2亿，同比增长58.8%。

我们常说，房地产企业“现金为王”；现金为王，实际就是“毛利为王”；“毛利为王”实际就是“毛利率为王”。

接着来看恒大的现金储备。截至2016年末，恒大现金余额3043.3亿，同比增85.5%，这是恒大上市以来较高水平，也是行业现金储备*充裕的企业之一。要知道，这是在房地产行业增收不增利的背景下取得的成绩单。

此前，恒大地产曾经公布业绩预期，2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿。营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿，以及243亿、308亿、337亿。原来，恒大的核心秘密之一就是掌控超高的毛利率。

自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增至3733.7亿，年复合增长率达43.2%。假设恒大2017年仍能保持该年均增幅，其销售额将达5347亿，对应权益销售额为5079亿，若按恒大上市后核心业务利润率平均值10.45%计算，净利润可达530亿。这意味着，恒大两年时间即可锁定888亿的利润承诺。

接着再来看第2个问题，利润率和快周转，只能二选一吗?换句话说，恒大、万科、碧桂园的高毛利，是慢周转换来的吗?这个就不用进一步讨论了。

三家巨头皆是有名的周转之首。我们接合2016年的财报看：

2016年，恒大、万科、碧桂园的流动比率分别是1.52、1.24、1.20；速动比率分别是0.62、0.44、0.58。

如果按以前的观点，恒大的流动比率和速动比率应该低于万科、碧桂园才对。事实并非如此。

而且，跟中小规模房企相比，三大巨头的周转率，也一骑绝尘。比如说，保利地产、绿地控股的速动比率，2015年分别是0.43、0.41，而恒大是0.50。

还有一个奇怪的现象，恒大的流动比率和速动比率，在2016年达到峰值。

这两组数据只能有一个结论：利润率和周转率，熊与鱼掌也可兼得。

时移势易，我们可能需要重新审视这道选择题，更新原来的传统观念。

这个道理是不是很难理解?其实道理很简单——规模。

有了规模，就有了对市场的影响力，地价便宜，融资有优势，不惧市场小周期的调控，东方不亮西方亮。

回到上面提到的毛利润，所有的房企都明白，控制了土地成本和融资成本，毛利率自然就高，不一定是房子卖得贵。

周转率则企业运营能力，这又恰恰是恒大、万科、碧桂园的拿手好戏。

下面这段话来自恒大2016业绩财报。

许家印在年初内部讲话提出，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，未来两三年内，核心业务利润率每年提升2%-3%， 2017年争取达9%-10%。

我们再来看一下恒大在2016年的业绩报中，是怎么说的。

这就意味着，以恒大、万科、碧桂园为首的一线大象重量级房企，不仅能跳舞，还能玩杂技，看大象跳舞的门票利润也相当可观。