买房须知

2018年已经过去一半了，这意味着一些购房者开始展望明年的市场。很多人都有同样的问题：2019年美国的房地产市场会是什么样子？明年房价会继续上涨、持平还是下跌？2019年是买方市场还是卖方市场？

2019年房地产市场可能会发生的4件事

房地产资讯网站的经济研究主管称，西海岸仍是最热房市，考虑出售房产的业主可能会得到最好的回报。根据一份最新报告，旧金山、洛杉矶、圣何塞等加州湾区房屋销售利润中位数超过10万美元，一些地区甚至接近30万美元。全美房价最贵的圣何塞市，出售房屋的中位数利润为29万6千美元，当地平均房价为130万美元。

售房回报最高的城市大部分都在西海岸。旧金山售房者盈利的中位数为22万2千美元。在洛杉矶，中位数为13万7千美元。接着是西雅图，这个数字为12万3千美元。后面是加州圣地亚哥，10万8千美元。而在俄勒冈州的波特兰，房主们售房平均收益为87,000美元。

紧张的供应和强劲的需求推高了全美房地产市场的房价，同时也给购房者带来了挑战。在2018年上半年，抵押贷款利率稳步上升，然后在初夏期间趋于平稳。这就是房产市场现在的状况，但是未来会怎样？虽然没有人能够完全准确地预测未来的住房状况，但我们可以做一些有根据的猜测。

1.新建房屋增加

我们看到最近全美范围内建筑许可的增加，这可能导致2019年急需的新房建设的增加。

在2018年6月的一份报告中，全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)表示：“在2018年前4个月，全美发放的独栋住宅许可总数达到了279,302份。”与去年同期相比，这比2017年4月257,719的水平增长了8.4%。

但是在申请建筑许可证和完成项目之间还会有很长一段时间的滞后。因此，2019年美国房地产市场可能会继续遭受供应短缺的困扰，因为没有足够的待售房屋来满足买家的需求。这就导致了下面的情况的发生。

2.大多数市场仍然偏爱卖方而非买方

在2017年和2018年期间，库存短缺影响了全美许多住房市场。在某种程度上，这一趋势将在2019年继续。供应有限也是下面第4点预测的原因之一。不平衡的供需状况将在2019年继续给房价带来上行压力。

当然，所有这些趋势都可能因地区而异。美国的一些房地产市场比其他房地产市场更“平衡”，供应充足，能够满足需求。然而，大多数城市目前的库存水平较低。库存最紧缺的市场在西加利福尼亚、华盛顿和俄勒冈州。但几乎每个州都受到了影响。

3.30年期贷款的抵押贷款利率可能接近5%

简而言之，抵押贷款利率现在比今年年初要高。专家们预计，到2018年底，抵押贷款利率将进一步攀升。

背景情况是：2017年大部分时间，30年期固定抵押贷款的平均利率徘徊在4%以下。然后，在2018年初，它开始了持续三个月的稳步上升。在2018年7月6日，30年期抵押贷款平均利率为4.52%。这比1月份的第一周增加了57个基点(0.57%)。

显然，现在的利率高于年初。问题是，之后的趋势是怎样？如果抵押贷款利率继续攀升，2019年的房地产市场将会怎样？

2018年6月，抵押贷款银行家协会(MBA)更新了其长期预测。他们预计，到2018年第四季度，平均30年期抵押贷款利率将升至4.9%，2019年也将小幅上升。房地美(Freddie Mac)的经济学家最近也做出了类似的预测。

在2019年，房地产市场会如何应对利率上升？假设这一事件真的发生了，我们可以看到未来几个月的房屋购买量会下降。但预计这不会对房地产销售产生重大影响。

经济强劲，就业率高，所以全国大部分房地产市场都有稳定的需求。抵押贷款利率的适度上升可能不会对其起到多大的抑制作用。

4.美国大多数城市的房价将继续上涨

考虑到目前的供需状况，2019年美国大部分城市的房价很可能会继续上涨。

Zillow的数据显示，美国房价中值在过去一年上涨了8.1%。他们预计未来12个月房价将上涨6.5%。这一预测发布于2018年7月，因此一直延续到2019年夏季。

当然，这也因地区而异。一些城市的房价涨幅可能相对较小，而另一些城市的房价可能大幅上涨。最大的涨幅可能出现在需求强劲、供应短缺的房地产市场，比如太平洋西北部和其他一些地区。

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