买房须知

在市场经济中常常会出现泡沫现象，每次泡沫破灭都会对经济造成危害。为什么这次泡沫破灭造成的危害这么严重，原因何在？原因可谓多种多样，但其主要原因是高杠杆率。这种高杠杆率又由两种金融衍生品造成。

在市场经济中常常会出现泡沫现象，每次泡沫破灭都会对经济造成危害。为什么这次泡沫破灭造成的危害这么严重，原因何在？原因可谓多种多样，但其主要原因是高杠杆率。这种高杠杆率又由两种金融衍生品造成。

市场抑制泡沫的能力有限。泡沫严重时可能颠覆市场经济。近100年来世界经济史上两场较大经济危机均由美国的泡沫破裂引发。1929年大危机由美国股市泡沫破裂引发。2008年美国金融危机导致的世界性经济危机由美国房地产泡沫破裂引发。美国房地产泡沫形成机制和中国房地产泡沫形成机制虽有很多不同之处，了解美国2008年房地产泡沫形成和危害对中国而言仍有一定参考价值。我们对泡沫应该高度警惕和重视，不让其对经济形成致命的危害。

美联储自2000年高科技股票泡沫破裂后，连续多年采取低利率政策，刺激了房地产泡沫。这导致贷款意愿和抵押品价值之间螺旋上升。低利率刺激了居民的购房需求，而对购房的贷款政策又很宽松（一般首付20%），造成了市场上对房地产的强劲需求，直接推高了房地产价值。房地产价值的不断增值，导致了居民对房地产的*性需求（拥有多套住房长期出租）和投机性需求（不是为了长期*而是短期套利），也促使银行进一步放松贷款条件。

造成恶果的第1种金融衍生品是资产证券化。美国的商业银行知道次级房贷存在风险，他们将房贷打包证券化，特别是把次级房贷打包证券化，将其卖给*银行，把风险转移给*银行。*银行再把这些证券推向全球金融市场。资产证券化带来了资金高流动性，为高杠杆率打下基础。*银行以1美元的本金形成40美元以上的证券*，其杠杆率为1比40甚至更高。

显然，*银行也知道1比40的高杠杆率意味着高风险。他们敢于这样做是因为有保险公司为他们的融资担保。也就是说，如果*银行出现资金问题，保险公司代为赔付。这就是所谓CDS，即信用违约互换(CreditDefaultSwap)。这是造成恶果的第2种金融衍生品。

政府对金融监管不力是导致房地产泡沫形成的另一重要原因。受新古典经济理论影响，美国政府在监管理念方面过分相信市场，认为*少的监管就是较好的监管。在缺少政府监管机制制约的情况下，一些商业银行、*银行和保险公司在高利润的刺激下，甘冒风险，*具有短期行为特征，将*变为了投机。这些机构的高管们捞够钱后那怕洪水滔天，对未来的风险视而不见。

信息不对称和信息不透明是高管们能够为所欲为的保障，他们设计的金融衍生品谁也看不懂，称之为华尔街的巫师语言。这导致很多人上当受骗，盲目相信这些华尔街巫师们能点石成金的谎言。

高管们的薪金和奖金由短期效益决定，与长期效益脱钩，造成了高管们急功近利的行为。

美联储在连续实施几年的低利率政策后，为抑制通货膨胀，采取了逆周期调节政策，从2004年6月到2006年6月的两年里连续17次提高利率，将联邦基金利率从1％提高到5.25％。于是资产价格下降，购房压力增加，银行流动性紧张，促使2007年2月次级贷款问题暴露出来。

在这些因素的合力下，美国房地产泡沫得以形成并不断膨胀，*终破灭。当然，不同经济学家可以有不同认识，如Svesson认为世界经济不平衡是原因之一，而美联储货币政策没有问题。言下之意，前期的低利率政策和后期的高利率政策不是造成这次危机的因素。