买房须知

*近，楼市疯了，住房公积金也疯了。北、上、深三地公积金2015年年报显示，截至2015年年末，三地公积金结余资金存款中几乎没有活期资金可用。北京市公积金活期存款余额为4.02亿元、深圳市为1百万元、上海公积金活期及1年内定期存款甚至为“零”。

二线城市的情况也没有好到哪去：南京、苏州、合肥、福州等地发布了去年住房公积金贷款情况，多地贷款率大幅度上涨：福州住房公积金管理核心现有的公积金 已透支，使用率达到了105.23%、南京104.58%、苏州117.04%。要知道，85%就已经是警戒线了，多地已经超过100%，就意味着放出去 的住房公积金数已超过收来的。住房公积金“被贷空”，这一现象是如何造成的？住房公积金不够用，我们要怎么买房子？小M*就来为各位逐一讲解。

为什么住房公积金不够用了国家天天喊着要为楼市“去库存”，为了有所响应，从去年至今，各地陆续出台了住房公积金支持个人住房贷款的政策，除了减少二手 房交易税，不少地方将住房公积金贷款限额大幅上调，或降低住房公积金贷款门槛，比如北京将购买首套自住房的公积金个人贷款限额提升到了120万，而上海则 提升到了60万。

这相关政策频出，楼市回暖，大家都要买房，房价飙升，住房公积金需求自然也就上来了，导致多地住房公积金库存吃紧，“池子”里的钱不够用了。为此，各地相继推出了审批放缓、放贷周期延长、额度严格把控等一系列控制举措，但还是挡不住飙涨的购房需求。

住房公积金不够用了怎么办各地住房公积金“被贷空”，说明大家都喜欢拿住房公积金还房贷。为什么？首先得跟各位明确一下我国买房贷款的几种形式：住房公 积金贷款、商业银行贷款和组合贷款（住房公积金+商业贷款）。就前两者而言，住房公积金贷款利率低于商业贷款，公积金是这样：5年以下2.75%、5年以 上3.25%。而商贷是这样：一年以内4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。

小M来给各位算一笔账，如果你要买一套100万的房子，首付付了30万，还有70万要在5年内还清，如果你使用住房公积金贷款，那么你本金+利息总共要付出105万，同等情况下，商贷本息要付出108.8万，比住房公积金贷款多了3.8万。

但是，住房公积金也有自己固有的“顽疾”：其一，覆盖面低，对非正规就业者和个体就业者存在歧视；其二，只能本地使用，不利于人口流动；其三，存款利率 低（目前为1.5%），*太慢；其四 ，使用单调，不能根据个人情况及时调整，低收入群体使用的门槛过高；其五，积淀资金过多，不能有效增值。

而且，虽说同等条件下公积金贷款比较好使，但眼下贷不到也是既定事实。还有一种情况，就是你的公积金贷款数额不足以支付房贷，商业贷款的利率又如此之高，这该怎么办？这种情况下，你可能就得选择上文跟你说过的组合贷了，即住房公积金+商业贷款。

这种组合贷的利率较为适中，且贷款金额较大，计算方法也挺简单粗暴的：公积金贷款部分的利率和金额就按公积金那套流程算，商业贷款同理。所以小M的总结 是：买个房子，能用多少公积金就用多少公积金，剩下的申请商贷就行啦！不过，话虽如此，因为贷款周期漫长，很多卖家在听到组合贷的时候就直接拒绝了交易， 所以各位在买房前也得做个心理准备，跟卖家提前协商好。