买房须知

2016年房贷基准利率将按央行*近一次的利率调整标准执行

2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”，上半年，由“国十一条”引发第1轮调控，“史上*严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第2轮房地产市场的调控。在经历了一年的调控政策后，那么住房商业贷款利率又有哪些变化？

优惠利率调至八五折

房贷市场政策变化之一，即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%，之前90平方米首付20%的优惠取消。紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和优惠利率折扣的上调，在很大程度上抑制了头次置业人群的购房需求。

而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即头次购买90平方米以下较低可首付20%，90平方米以上较低首付30%。

首付50%、利率上浮1.1倍

2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于2010年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第2套房;对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第2套房。根据二套房政策，如果是被认定为第2套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机*型人群给予有利打压。

三套房贷款

在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照“认房又认贷”的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。三套房的停贷直指*投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑北京过高的房价走势较为有利。

房贷目前又成为各大银行争夺的香饽饽,而且不只限于新增的房贷,就连存量房贷也开始成为争夺目标。据悉,目前中国邮政储蓄银行、浦发银行、招商银行等重启了停止多年的转按揭业务。对于正在供楼的市民来说,银行该项业务的重启,从中可以受惠多少?

房卫士按揭总经理郑大源表示,银行转按揭业务重启,可以从中受惠的主要是以前在购买首套房时没有享受到利率优惠的,甚至是首套房贷利率在基准利率基础上上浮的业主。对于原来就是贷款利率必须是基准利率上浮10%的二套房买家而言,则没有转按揭的优惠。

100万元贷款25年息差12.5万-21万元

据悉,已经在广州重启转按揭业务的银行包括中国邮政储蓄、浦发银行、招商银行等。在信贷资产质量整体下行的背景下,房贷作为风险较低、相对可控的个贷产品,成了银行的新“宠儿”。目前各银行的转按揭业务,较低可以获得基准利率8.5折的优惠。业主只要将原有的房贷按揭转至新的银行,就能获得较低8.5折的优惠利率,无需自行先结清原有的贷款。转按揭后,在新银行的房贷可贷金额不得高于原贷款当前余额,可贷期限不得超过原贷款当前剩余期限。虽然贷款金额和贷款年限都不能改变,但可以享受优惠利率这一点对于在申请房贷之初刚好是银行收紧流动性,上浮房贷利率的市民将十分有吸引力。

郑大源表示,前几年,特别是2013年、2014年,即使是头次置业的业主基本上只能享受基准利率,甚至首套房也要上浮5%-10%,因此如果通过转按揭后能享受基准利率8.5折优惠的话,利率差十分大。

以一笔100万元,25年期的贷款为例。按照目前的房贷基准利率4.9%计算,等额本息(以下均以该种方式计算)的月供款约为5788元/月,但如果以基准利率打8.5折计算,则月供约为5373元,25年的总利息差约12.5万元。如果当初业主购买首套房时,执行的是基准率上浮10%的话,则月供约为6075元/月,与8.5折的优惠利率相比,月供相差超过700元,25年的总利息更是相差超过了21万元。不过按揭人士指出,可以通过转按揭申请优惠利率的,只限于头次购房的买家,对于二套房的买家则无论在哪个银行,都要执行基准利率上浮10%的政策。并且如果买家当初申请贷款时是首套房,现在想转按揭时已经拥有两套房,也享受不了贷款利率优惠。