作为一个对买房常识一无所知的购房小白,拜读网络上的买房攻略帖子,学习别人的买房经验是必须的,梳理清买房的流程也是必要的,买房程序究竟是怎么样的呢?如果需要贷款,也需要花时间去研究下买房办贷款流程,只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手,不慌不忙。
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热心网友   丨 发布于2020-04-20
3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》在二手房市场激起千层浪。
昨日,新政出台的第1个工作日,中山市国土资源局交易大厅和其他城市一样异常热闹,市民纷纷排队过户搭末班车。随后,记者咨询市国土资源局和市地税局了解到,目前他们还没有收到相关文件的细则,税费暂时还是按照转让所得20% 和全额3% 来做。
走访
仍可选择按总额3%征收
3月1日,国务院办公厅在网站上公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,要求坚决抑制投机*性购房,充分发挥税收政策的调节作用,出售自有住房,应严格按转让所得的20%计征。
昨天是新政颁布后第1个工作日,昨天上午,记者来到中山市国土资源局大厅,前来办理二手房递件业务的市民络绎不绝,就连咨询窗口也排起长队,记者等了近1小时才轮到咨询。工作人员说,目前个人所得税不能据实征收,仍可以按3%由国土部门核定带征。
记者随后又咨询市地税局,工作人员也表示,新政虽然出台,但他们还没有收到文件,暂时可以按照总额3%征收,至于以后是否只能按转让所得20%征收,要看下来的文件怎样要求。
赶末班车市民挤爆交易大厅
新政细则未出台,不少市民赶着搭旧政策的末班车。在国土资源局大厅,一位正在办理递件的市民告诉记者,新政策出台之前,就和买方签订购房合同,现在新政策说卖房要按转让所得的20%征收,他担心以后要多交税,就赶紧来交易。
“从上周六起,上门咨询的客人增多,我们预感周一交易大厅会排队,没想到会如此火爆。”还在排队等待办理业务的二手房中介小陈说。他和同事起了个大早,上午9点半就带着几位客人坐在市国土资源局交易大厅的长椅上。令他意外的是,在他们之前,已有近百人在等候,交易大厅的人流也越来越多。由于办理过户手续的市民实在太多,截至下午3点,小陈仍坚守在交易大厅没有离开。“因为还有客人的手续没有办完,我得全程陪同,*在这里耗了*。”小陈无奈地说。
担心新细则有变数增加成本
现行政策规定,纳税人如果能提供房地产原值有效凭证、装修合同等,就可按转让收入全额减去购房装修等所有成本,按转让所得20%税率计算征收;如果不能据实征收的,按3%由国土部门核定带征,个人自用家庭少有住房5年以上的免征。那么为何大家还要赶末班车?
满堂红中山分公司营运客服部经理陈丹告诉记者,按现在的政策,交易的成本还可以控制,选择权也在客户自己,客户还可以自己选择按全额3%或者按差额20%交个人所得税;如果新的政策细则出来了,万一只能选差额增收,而且差额的计算方式跟目前规定的不同,客户不知道会不会增加成本。
不过,那些已经销售、但还未办齐过户手续的客户,就未必能赶上末班车了。陈丹说,目前出一份电子图纸要3-5个工作日,如果办理按揭,至少要5-10个工作日。
分析
老房子按差额征收有难度
陈丹说,因为中山的房价不高,二手房交易实际上增值不多,如果是比较新的楼房,算上装修费能够持平已经不错。按照差额征收或者是全额3%征收,差别不会太大。例如有客户2009年以20万元买入柠檬社区一套公寓,2012年仅以23万元卖出。按总价3%或差额20%征收,税费都差不多。
但一些老房子如何计算差额则成了难题,因为客户经常找不到当年购买的一手发票、装修发票等抵扣凭证,因此大多选择按全额3%征收。
记者从市地税局了解到,目前如果按转让所得征收,可以提供购房发票、契税税票、装修发票,按揭的话还可以提供银行开具的利息发票进行抵扣。但值得注意的是,装修合同必须和出售的房屋一致,除了注明装修房屋的地址,工作人员还可能会实地考察。同时,装修费较高只能按房屋原值的10%减扣。如一套60万元的房产,有装修合同和发票后,较高也只能减去6万元的装修费。工作人员说,目前按20%计征这种方式来办理的并不多。
“阴阳合同”避税空间不大
目前,有些买卖双方会采取签订“阴阳合同”,做低销售价来降低税费,若以后只能按收入所得征税,这种方法是否管用?
满堂红中山分公司负责人*华说,现阶段有不少中介帮助客户修改销售价,减少税费。但在实际操作中,国土部门还会参考评估价,在评估价与业主自报价之间选取较高价作为征税的标准。由此可见,这种修改销售价的方法并不会有太大的作用。
预测
可能局部影响中山二手市场
*华说,虽然咨询新政的客人明显增多,但还没有出现卖家急于脱手、大幅降价的情况。他认为,新政可能对中山二手房市场带来局部影响。以城区为例,局部所指为楼价升幅较快的区域,例如东区;对于旧城区或一些楼龄较长的二手楼,影响不大。“毕竟喜欢二手房的客户群有他们的考虑,例如地段、*、生活便利性等,这些是一手房无法取代的。”*华说。
不会对一手房市场造成冲击
天睿地产市场总监陈彬艺仔细分析了中山一手、二手房的销售量比例后,认为新政对二手房的冲击,不会给一手房市场带来太大影响,原因是二手房交易占的比例太小了。数据统计显示,全市二手房交易约为1.4万套/年;而一手房交易量约为5、6万套。相比一线城市,中山二手房市场的交易量、活跃度太低。
“目前新政细则仍未明朗,根据中山楼市的现状,我认为不必下猛药。”陈彬艺表示,目前中山楼市现状呈现供应量大、存量大等特点,价格相对周边城市来说偏低。在这种情况之下,针对个税的征收,中山不必下猛药。
现行二手房买卖税费一览
1、营业税(连同城市建设费、教育附加、地方教育附加,税率加起来约为5.6% ):未满5年住房全额征收;个人购买超过5年的非普通住房,按销售收入减去购买房屋价款后的差额征收;购买超过5年的普通住房免征。
2、契税:头次购房,购房面积90平方米以内的,按全额1% 征收;头次购房,购房面积超过90平方米的按全额1.5% 征收;二次或以上购房的按全额3%征收。
3、个人所得税:购房5年以上,且为家庭少有住房的,免征收;纳税人能提供房产原值的合法有效凭证,想按实际所得征收的,可以到地税部门申请据实征收;不能据实征收的,按3%由国土部门核定带征。