买房须知

案例：

许老板与张总是20多年的老朋友，在朋友圈都是知名的成功人士，关系融洽。

一、未定装修条款，埋祸根。

2012年2月，许老板为开健身房，租赁张总名下约2000平方米底商，签订租期15年、年租金800万元的《房屋租赁合同》，该合同未对租赁期满或合同提前解除时，承租人进行的装饰、装修或改、扩建发生的费用如何处理作出约定。

合同订立后，许老板*约1000万元对底商进行了大规模的装修、改造，购置安装一次性专用跑道和专用健身设备，健身房富丽堂皇，设施*。

健身房开业的一年内，人气火爆、生意兴隆，预付款消费卡卖出近500万元，许老板按期交租，与张总配合默契，关系进一步融洽。

二、装修费引争议，20年好友成“仇人”。

后来，生意日渐冷清，营业收入急剧下滑，许老板开始拖欠房租。虽经许老板使尽浑身解数，力图扭转亏损局面，但收效甚微。见扭亏无望、拖欠房租已达一年之久，且无好转的迹象，无奈双方商定结清租金、解除合同，但对许老板装修、改造等发生的费用如何处理，双方发生严重争执。

许老板认为，自己花了1000多万元对健身房进行高档装修、改造，订制的一次性专用跑道和专用健身设备，15年的合同自己只干了三年，现在解除合同，张总应给自己经济补偿，否则自己太亏了。张总认为，不论是对房屋的装修、改造还是专用跑道和健身设备的添置，都是许老板为其健身房经营自行“量身定做”的，对自己并没有任何用处，让自己给他补偿是典型的强买强卖、转嫁经营风险！许老板可以把设备拆走，但必须把底商恢复原状，坚决不同意补偿。因《房屋租赁合同》未对承租人进行的装饰、装修或改、扩建等发生的费用如何处理作出约定，双方各执己见，都认为自己有理，是对方想借此“切”自己，20多年的好友，彻底翻脸成了“仇人”。

三、互不相让，矛盾升级，两败俱伤。

双方“讨价还价”一拖就是一年，矛盾逐步升级。许老板以向张总索要装修补偿为由，拒交租金，拒不腾房，同时勉强维持惨淡的经营。张总见许老板占着自己底商不交租，却在经营收钱，一气之下，给健身房断水、断电、断气，健身房被迫关门停业。

健身房突然关门停业，健身房的员工开始集体索要工资，拉起横幅，向政府部门投诉；酒水、辅料供应商闻讯蜂拥而至，上门催款；消费卡客户也纷纷上门要求退卡还款。上门讨债的债主越聚越多，许老板只得避而不见，电话关机，无奈的债主只好“先下手为强”，开始哄抢健身房内物资，并与健身房值班人员发生严重肢体冲突，多人受伤，公安机关及时出警，控制事态，许老板、张总被传唤到公安机关接受调查、受到处罚，二人始料未及、悔不当初！

后来，张总将许老板诉至法院，要求许老板支付房租，拆除装修及健身设备、恢复原状；许老板提起反诉，要求张总赔偿因改造、装修及购置专项设备造成的经济损失1200万元。

律师说法：

房屋租赁纠纷，是较为传统、常见的纠纷类型。近年来，随着我国住宅商品化的快速发展，加之房屋价格的飙升，出租房屋，以租还贷、以租养房，甚至以租金作为主要生活来源的大有人在；部分企事业单位出租闲置房屋，成为盘活资产、增加营业收入、安置职工的经营之道。

房屋租赁涉及千家万户、各行各业，但往往因人们法律意识淡薄，或碍于情面，在出租房屋前，未能就常见的容易出现争议或纠纷的问题作出明确具体的约定，造成房屋租赁纠纷案件数量上升趋势明显，争议标的剧增，疑难复杂程度明显增大，部分案件涉众性极强，特别是极个别从事歌舞娱乐、洗浴桑拿等娱乐行业的承租人，长期恶意欠租的案件时有发生，案件审判与执行难度明显加大。

上述案例在司法实践中并不少见。因为合同约定的瑕疵，使得20多年好友反目成仇；一个生意兴隆的健身房变得一片狼藉；众多无辜的员工、供货商、购卡客户深受其害；民事纠纷，引发刑事案件，发人深省，教训深刻。

痛定思痛，我们不禁要问：许老板与张总订立的房屋租赁合同，也算是个“大”合同了，进行装修、改造也是事先预知的，为何合同无相应约定就“大兴土木”？许老板投入1000万元进行装修、改造、购置安装专用设备前，难道就不想想这费用今后如何处理？纠纷发生后，双方当事人为何不换位思考，互谅互让，而是采用断水、断电等“火上浇油”的“自救”措施，导致两败俱伤？

其实，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，在民法理论上属于添附行为。所谓添附，是附合、混合及加工三者的总称。像张总和许老板遇到的问题，法律也是有规定的，简言之，合同有约定的，按约定处理；无约定的，按以下原则处理：

1.承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，发生的费用，由承租人负担；

2.承租人经出租人同意或者出租人虽未明确表示同意，但知情而未表示反对的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当根据双方过错责任的大小，综合考虑合同期限、残值、物尽其用等因素，本着诚实信用、公平合理的原则处理。

九河律师事务所