作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-20
案例：王先生现任职于京城某所中学，荏苒间，教书育人已经二十余年。膝下昔日的顽童也到了谈婚论嫁的时候。王先生四处奔走为儿子看房，终于找到了称心如意的房子。于是，王先生马不停蹄的来到银行办理贷款，不过银行工作人员的话，却给王先生来了记当头棒喝。王先生被告知：由于王先生名下已有房产，这次是二次贷款购房，根据购房贷款的有关政策，王先生要首付40%，并且利率上浮1.1倍。
自下半年二套房商贷从紧以来，和王先生有着相同或相似困境的借款人不在少数。随着越来越多的中小企业为员工缴纳公积金，购房人又多了一种选择。面对商业贷款和公积金贷款，购房人应该何去何从?
案例分析：
1.二套房政策公积金贷款无限制。
公积金贷款：或许不少借款人并不知晓公积金贷款并无二套房概念，主要是因为公积金贷款只能使用一次，还贷期间是无法再用的。不过，如公积金贷款还清后，借款人再次使用公积金贷款则仍可以按首付20%贷款。目前，公积金贷款利率是3.87%，比较稳定。
商业贷款：自下半年银监会重申商业贷款二套房政策后，各家银行严格遵从9.27政策即二套房首付40%，利率在基准利率基础上上浮1.1倍，政策的从紧使得部分惯于使用商贷购房的借款人望而却步。以购买二套房贷款50万20年为例，商贷与公积金在月供及总利息差额上究竟差多少?伟嘉安捷计算如下：
贷款额贷款方式利率(%)月供(元)总利息(元)
50万20年(第2次贷款购买房产)商业贷款(等额本息)6.534%3737.88397091.39
公积金贷款(自由还款)3.87%2487.00280779.01
差额1250.88116312.38
上述计算表格不难看出，二套房利率上浮后与公积金贷款相比，月供差额比较大。一笔50年20万的贷款，每月相差1250元左右，总利率相差11万左右。对于多数工薪阶层的置业者来说，如果使用商业贷款购买第2套房产，前期资金压力会大很多。
单纯从二套房的角度来看，公积金贷款无疑是*适合借款人使用的，但借款人同时也要考虑到二手房是小业主与小客户之间双方协商后决定购买价格的，不少急等钱用的业主可能会因为公积金贷款流程较慢而放弃与客户洽谈，使用前借款人需将这点因素考虑进来。
2.还款方式及提前还贷的便利程度。
公积金贷款：公积金贷款还款方式是自由还款，借款人月还款额只要不低于规定的较低还款额，每月的还款金额可以自由设定。无疑提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。既减轻了借款者的经济成本，又降低了借款者的时间成本，更多的为房贷消费者考虑情况。
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