买房须知

2012年5月12-13日，中国土地一级开发网在西安组织召开了第三期投融资平台公司与土地一级开发、征地拆迁热点问题研讨会，来自全国各地政府开发平台公司及涉足土地一级开发企业的50余名代表参加了会议，笔者应邀出席并发表《土地成片开发模式及案例》的演讲。会间，各地代表对土地一级开发热点难点问题讨论活跃，就大家提出的各类问题，笔者主要概括为以下三个问题进行了集中回答。

关于土地一级开发政策红线问题：国务院国发〔2010〕13号《关于鼓励和引导民间*健康发展的若干意见》第2条的第(十)款指出“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”，这里的土地整治应该包括土地开发整理，也就是说，从国家层面是鼓励民间资本参与土地开发整理的，但目前在操作层面，没有一部全国统一的有关土地一级开发政策制度，所以基本是各地各显神通。但不管各地如何操作土地一级开发，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是*不能逾越的，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商。一方面，核心政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理，即一些地方曾经操作过的土地开发成本在地价款中抵扣、土地*直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让*直接分成等都是明显不合规的。另一方面，居住、商服及工业等经营性用地必须实行招拍挂公开供地，也就是说，一级二级联动开发、协议约定地价、设置限制条件挂地等都是违规行为。2007年9月29日，成都市出台《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》，2011年5月10日，四川省国土厅出台川国土资发〔2011〕36号《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》，要求立即清理一级开发违规问题，2011年9月27日，成都市被迫出台成府发(2011)26号《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地证意见的通知》，立即废止2007年文件，开始全面清理正在开发的土地一级项目的与现行文件抵触部分。四川、尤其是成都的土地一级开发清理风也引起了各地的一定恐慌。

关于土地一级开发融资问题：土地一级开发项目不同于二级开发，不能直接用土地抵押贷款，也很难操作项目开发贷款，国家银监局下文严禁各银行发放以土地未来*作为保障的土地开发贷款。所谓的一级开发融资创新如基金、债券等只能作为理论创新来探讨，当前阶段，因为地方财力吃紧，银行融资严限，政府发债杯水车薪，引入社会资金参与土地一级开发也许是不错的选择，也就是说，对政府来说，土地一级开发的融资问题要跳出自有财政和银行融资的局限，尝试引入社会资金，对参与开发的企业来说，一级开发的融资是要把项目分解成BT模式，以BT项目融资，也就是说，把土地一级开发项目转变为以BT模式为核心是当前土地一级开发项目融资及参与开发企业的*保障的关键。这就要求一级开发项目必须符合当地市场需求，量力而出，更必须符合两规及各类立项报批手续。

关于土地一级开发参与企业*保障问题：对于参与开发企业来说，想直接获得土地开发后的增值*是很难操作的，绝大部分情况下，一级开发企业是通过以*快速、相对低的价格、尽可能多地获得项目区内的经营性用地使用权，通过获得二级开发权来弥补一级开发*。在与政府商务谈判初期，与代表政府利益的国有项目平台公司建立合资公司被很多企业接受并视为一种保障措施，以成熟的经济法规来规避土地法规盲区，从而实现风险共担、*共赢。其好处是土地增值*的分配转化为了公司内部的按股权的*分配，也对外来竞争者是一个强大的威慑力，规避了二级开发拿地时的残酷竞争，坏处是因为涉及国有资本，股权的变更及变现难以操作。