买房须知

万科总裁郁亮称靠土地*盈利的模式已经不可持续。

为什么利润率会下降？为什么净利润11%却以11.3%的利率借钱？面对价格上涨带来的调控压力，万科怎么应对？在昨天的万科A2012年上半年度业绩说明会上，不少*者提出了自己的疑问。而万科总裁郁亮表示，由于靠土地*盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

8月7日，万科发布了半年报，在不俗的业绩背后，毛利率和利润率的下降引起了不少*者的关注。

在昨天的业绩说明会上，有*者提出，今年上半年万科利润率明显下降，但是目前结算的收入大多来源于2010年~2011年销售的项目，但那时候房价并未大幅度下跌，怎么解释利润率下降的现象？

毛利率大幅下降

主要受结算结构影响

对此，万科执行副总裁王文金表示，上半年公司毛利率较去年同期下降较多，*主要原因是结算结构的影响，去年上半年高毛利项目占比相对较大。此外精装修比例提高、劳动力成本上升、销售价格波动等也有一定影响。

王文金还表示，由于上半年房地产市场景气度相对低迷，公司加大了品牌推广与推盘促销的力度。并且二三季度新项目开盘较为密集，营销费用需提前投放。营销费用*量有所增加，销售费用率为1.98%，同比增长0.52个百分点。

有*者继续追问，万科的净利率自2011年以来有不断下滑的趋势，先前万科也解释说下滑主要来源于结算金额的下降、资金成本和土地成本的上升，但万科自己也说过“毛利率是否是周期的问题，很难回答，和同行比较，万科盈利水平提升是有空间的。”请问未来提升盈利水平的计划是什么？预计要多久才能兑现？

行业利润率

将向制造业靠近

对此，万科总裁郁亮表示，衡量公司盈利能力的指标主要是ROE(即净资产*率)，而年报显示，万科ROE水平有了进一步上升(上半年万科ROE为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点)。而利润率方面，行业整体未来的趋势应该是下降的，未来一段时间可能向制造业靠近。因为依靠土地*赚钱的盈利模式已经不可持续。而万科主要靠盖房子赚钱。

因此，万科的利润率存在提升的可能性，关键在于对居住需求的*把握，以及管理的精细化，“但具体的时间还难以准确预计”。

万科上半年归属母公司净利润率仅11%，但万科今年初向华润信托借款利息高达11.3%，有*者对此提出质疑。

对此，王文金表示，万科销售净利率是14.8%，扣除少数股东损益后归属母公司的净利润率是12%。借款利率与销售净利率，这两个指标的基本维度不同，利率对于销售净利率的影响还需要看计息借款在总的*资金中的比例，以及该*资金的周转率。比如，1元的*一年内做成了2元的生意，而这1元*中有0.5元属于借来的，那么该0.5元的年资金成本相对于2元的生意才是对净利率的影响。“万科将尽量降低借款利率。”王文金表示。

暂无具体海外拓展计划

对于万科*近收购南联地产，*者追问万科试水海外市场是出于怎样的考虑？是否有开展海外业务的计划？

对此，董事会秘书谭华杰首先表示，收购南联是为了展开国际化的探索，通过建立这样一个国际化平台，进行一些海外业务发展的尝试，是基于长远发展的考虑，但目前还没有具体的计划。

而郁亮补充，国际化并不只是简单地去海外造房子，还包括引入国际化人才，拓展国际化融资渠道等各方面的尝试。郁亮认为，国内房地产市场仍然具有广阔的发展空间，目前房地产行业的集中度也很低，相信在未来相当长一段时间，企业仍然具有良好发展机会。

房地产市场仍在调整期

对于近期核心对防止房地产价格上升的言论以及加大调控的可能，万科是否有具体措施应对？对此，郁亮表示，不管外部环境怎么变化，万科都会严格自律，坚持“不囤地，不捂盘，不当地皇”，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”。并自信其经营策略和产品定位，能够适应市场环境的各种变化。

还有*者提问，现在楼市是回暖，是反弹，还是反转？

对此，谭华杰表示，二季度以来主要城市出现的销售量同比上升，主要原因是去年基数太低(去年3月份开始，主要城市销售量同比2010年大幅下降)。土地市场的少数溢价地块，属于局部现象，土地市场并未出现整体回暖。大部分城市的房价，依然低于去年同期，个别区域存在过度下跌之后的触底反弹。整体来看，房地产市场仍在调整期。声明：网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。