买房须知

7月18日，上海住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，明确规定开发商需要在新房开盘至少10日前，向公证机构申请选购房屋的摇号排序公证，并在开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。此外，上海住建委还规定，开发商必须使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。如发现开发商弄虚作假违反此项规定，一经查实，一律暂停签，降低直至取消开发商资质，并列入全市信用管理“黑名单”，构成犯罪的，移交司机关处理。

公告原文如下：

各区住房保障和房屋管理局、各区司局、各房地产交易*、各房屋调查机构、各房地产开发企业、房地产经纪机构：

根据《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，制定本意见。

一、暂定在本市加强房地产市场调控期间，商品住房项目开盘销售的（包括商品住房预售和现售），应采取公证摇号排序，按序购房。

专家点评：

研究院智库研究*研究总监严跃进：“总体而言，此项规定说明当前上海房源依然紧俏，需要通过摇号来进行分配秩序的规范。”

优淘城总裁薛建雄：“现在限价导致了一些开发商通过差价发挥，各种附加收钱，所以就要求统一摇号以降低开发商另外收取费用的可能性，相当于是限购的配套政策。”

克而瑞上海房价事业部执行总监、一等师赵攀：“这对之前摇号政策的再强调，监管从严将成为常态。控房价的决心仍在，捂盘惜售、变向加价将被纳入严格监管体系。”

中原地产市场师卢文曦：“按这个要求做的话，现在上海市场政策还是很透明的，买房不太有猫腻，客户在比较公平的环境下买房，机会均等。”

二、房地产开发企业应当制定商品住房项目销售积累客户规则，明确积累客户入围条件等，积累客户规则应当符合国家和本市关于住房限购等房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定。不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及房地产经纪机构的员工不得入围。在对外积累认购客户前，积累客户规则应报区房管局备案，并应在项目或售楼现场公示。

专家点评：

严跃进认为：“这条要求开发商做到信息公开，即对于摇号的公证等工作需要做到位。”

三、房地产开发企业在积累购房客户时，应当对客户进行限购审核，要求客户按照沪房管规范市[2011]2号文等规定，提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等信息，积累的客户应符合住房限购政策等规定。积累客户登记应包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等。各房地产开发企业应对积累客户入围资格的真实性、合规性负责。

四、房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘至少10日前，向本市公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。在开盘日前，在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单，并向本市公证机构申请保全证据公证。

专家点评：

严跃进指出：“这条是要求开发商做到有效监督，即摇号内容需要有一个公示。”

五、房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果应当场公示。开盘结束的一周内，将摇号排序公证书上报区房管部门备案。

摇号确定排序，按序选房时，开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。选房必须严格按照摇号排序的结果，依序进行。

专家点评：

上海链家新房研展*总监付伟认为：“现在全程公证，等于加了道锁，可以减少内部人士炒房行为。但是，不怕贼偷，就怕贼惦记。供需矛盾不化解，房价预期不稳，要杜绝炒房行为还是很难，这需要执行层面越来越多这样的细节管控。”

六、各房地产开发企业，可向本市公证机构申办摇号排序现场监督公证、公示的保全证据公证等。并应提供《商品房销售方案》及备案证明、积累客户名单、预售许可证、承诺书等及公证机构要求的材料，并确保提交的材料真实、合规，申请公证事项，应符合公证程序的规定。

七、房地产开发企业应该严格执行本通知的各项规定，确保商品住房销售公开、公平、有序。各区房管部门要加强指导、监督、检查，一旦发现开发企业存在弄虚作假等违反本规定的，一经查实，一律暂停签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的，移交司机关处理。

专家点评：

严跃进表示：“这条意在事后追责，违规的做有较为严厉的经济和律制约。”

卢文曦指出：“从违规处罚来看，政策还是很严厉的，开发商一旦违规，就被取消预售证发放，对于想要资金回笼的开发商来说，简直是灾难。”

八、市公证协会要根据《公证公证程序规则开奖公证细则》（试行）的规定，针对本市开展商品住房摇号排序销售的公证事项，制定业务规范；要积极发挥行业管理职能，主动配合市局公证管理部门加强对公证机构、公证员的业务指导、监督，确保本市商品住房销售摇号排序公证工作规范有序进行。

九、公证机构要认真组织开展业务学习，坚决贯彻落实司部和上级管理部门的管理规定和具体工作要求，对每一个摇号排序公证事项都要做到精心准备、高度负责、制定预案、强化指导；要选派工作责任心强，业务水平高的公证员严格按照具体公证程序和公证收费标准办理此类公证。排序摇号公证应按照本市公证服务收费规定，收取公证费。

十、承办公证员要增强责任意识，履行好工作职责，切实发挥好公证现场监督的职能作用。对房地产开发企业提交的申办材料，要通过向房管、工商、等部门信息核实，加大审查工作力度；要综合运用询问、交叉印证等方，强化审查核实工作的针对性。公证员发现房地产开发企业提交材料不实、虚假承诺或者存在弄虚作假、徇私舞弊、非干预摇号排序公证活动的，应当不予办理公证或终止公证。

上海市住房和城乡建设管理委员会

二○一七年六月二十九日