买房须知

有些人的房子并不是自己买的，有可能是父母买的，也有可能是直接继承过来的。那么，对于非本人出资购买的房产，房屋产权应该如何认定？下面我们来看看专业人士怎么说。

1、父母出资的产权认定

有时，夫妻购房，但都没有出资，出资的是一方或双方父母。在父母出资的情况下，产权归属如何认定?

按照较高法院的解释，父母出资，一般认定为对子女的赠与，婚前出资的为对子女一方的赠与，婚后出资的，为对子女及其配偶双方的赠与(较高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)　第2十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外)。

但是，以上司法意见所谓“应当认定”，只是根据中国传统习惯和社会常情而作的推定，是一种事实推定，这种推定允许由证据进行推翻，在当事人有证据证明并非赠与时，不能视为赠与。上海高院印发的司法意见对此也进行了明确(上海市一等人民法院关于适用较高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一) 沪高法民一[2004]25号　五、父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与…?答：根据司法解释(二)第2十二条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应当认定为…赠与。我们认为，条文中的应当认定，是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定)。

总之，在父母出资的情况下，认定产权归属时，应先将父母出资判别为赠与或借贷，再依婚前婚后的区别确定受赠人或借款人，将该受赠人或借款人视为房屋的出资人，再按照上述5种情形进行认定即可。

2、登记为子女的产权认定

也有的夫妻，购房时将产权登记在子女一人名下，或与子女共有，此时，房产权属如何认定?

一般认为，登记在未成年子女名下的，仍为夫妻共有财产。《人民司法》杂志研究组在答复江西某法官关于“产权登记为子女的房屋在离婚时能否认定为夫妻共同财产”的疑问时认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。显然赠与以有明确赠与的意思表示为前提。产权登记为子女的行为，并非明确的赠与的意思表示，不宜认定为赠与关系。另外，其子女是未成年人，对房屋不能行使所有权，显然只有其父母才能享有并行使所有权，其父母才是实际的所有权人，房屋宜认定为夫妻共同财产。①(未成年人即使不能行使所有权，也可以享有所有权，否则未成年人将无法继承取得房产。就该点理由不能苟同)。

夫妻将自己的房屋登记在子女的名下，产权归属的关键是这种行为是否能够认定为赠与。赠与成立，则产权归子女，否则仍为夫妻共有。

是否赠与，一般应从以下几方面来分析：第1，夫妻与子女间是否有书面的赠与合同或者口头上明确的赠与与接受赠与的表示，若有，应认定赠与关系成立。第2，没有明确的赠与表示，则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为，以及该登记行为是基于什么目的而为。如果夫妻为了子女结婚而出资购房并且事实上已交付，赠与与接受赠与的意思表示比较明确，应认定赠与关系成立。如果不是为子女结婚，而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于避税、逃债、藏富等种种原因登记在子女的名下，并且没有事实上的交付行为，甚至夫妻一直居住于该房屋，则不宜认定为赠与关系，因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为，无法明确推断出当事人赠与的意思表示。从充分保护公民*基本的居住权利出发，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，若将夫妻所有且一直居住的登记在子女名下的房屋，认定赠与关系成立，产权归属子女，则严重侵害公民*基本的居住权。

夫妻购房时除自己外又添加未成年子女名字的，子女是否享有相应产权份额，也依据有无明确的赠与表示来判断。此外，如果购房登记时子女已成年，有经济收入，则添加名字的行为推定为共同出资，子女享有份额。