作为一个对买房常识一无所知的购房小白，拜读网络上的买房攻略帖子，学习别人的买房经验是必须的，梳理清买房的流程也是必要的，买房程序究竟是怎么样的呢？如果需要贷款，也需要花时间去研究下买房办贷款流程，只有知道了这些程序办理起各种手续才会得心应手，不慌不忙。
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热心网友 丨 发布于2020-04-23
长期以来，房贷险因为种种不足而为人诟病，房贷险条款也在去年被消协斥为“霸王条款”，而今保险公司正着手与银行合作，谋求摆脱尴尬处境。
日前，中国农业银行与中国太平洋财险公司、太平保险公司在京联合宣布，从7月18日起，凡到农行北京、上海等24个省(市)分行办理个人住房贷款业务，并向这两家保险公司购买房贷保险的，保险费由一次性缴纳(趸缴)改为按年缴纳(年缴)。如此大规模推广房贷险按年缴费还是第1次。
目前市场的房贷险为人所诟病的较大问题就是，房贷险保费必须在购房时一次性缴纳；但是随着消费者逐月还贷，贷款额是递减的，保费额也应该递减，到较后一年保费应该为零，而目前的房贷险保费计算却是“一刀切”。有专家就指出，房贷险一次性多收了至少一倍以上的保费。
房贷险一次性收取全部保费，保险公司则一次性向银行支付全部手续费。保险公司为争得业务，除支付手续费外，往往要支付给银行高额“回扣”，也就是返还银行部分保费，两部分加起来往往高达保费的20%，有的甚至达到40%。
高回扣给保险公司埋下了隐患。今年3月，央行提高房贷利率，不少购房者提前还贷，由此导致的退保率增加，也促使保险公司革新房贷险。央行提高房贷利率之后，提前还贷的业主激增，四五月份，北京、上海等地区房贷险的退保率一度达30%甚至更高。保险公司在退保时将按照未到期责任年限的保费退还给客户，但之前支付给银行的手续费和回扣却无法追回。虽然退保时保险公司要收取5%至25%不等的手续费，但在房贷险上保险公司仍处在亏损边缘。保户对收取高额手续费怨声沸腾也让保险公司头痛不已。
按年缴纳方式原先在个别城市进行过试点，此次银保携手在全国大多数地方推广，尚属头次。采用年缴方式以后，借款人于每个还款年度第1个月偿还贷款本息的同时缴纳当年保险费，由贷款银行统一扣收。
据介绍，缴费方式改变后降低了借款人的资金压力。以一笔30年期、50万元的贷款为例，若采用趸缴方式，按照北京市场目前的保险费率，借款人需一次性缴纳保险费几千元，而如果采用年缴方式，借款人第1年只需支付300元保险费。
在年缴方案下，保险金额对应于贷款余额，由于贷款余额*多不超过房屋总价的80%，随着贷款按月偿还，保险金额逐年降低，保险费也逐年下降，减少了借款人的保险费支出。
此外，年缴还免除了各种复杂的退保手续。趸缴方式下，借款人若部分提前还款，保险公司不退还保险费；若提前还清全部贷款，保险公司可以退还以后年度的保险费，但退保手续比较复杂而且要扣除部分手续费用。改用年缴方式后，若借款人提前偿还全部或部分贷款，由于以后年度保险费尚未缴纳，无需履行退保手续，尤其适用于经常提前还贷的借款人。而且，年缴方式计算公式不如趸缴方式复杂，借款人可以自行计算，便于核实保费。
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