买房须知

当2月底出台的新“国五条”被认为“温和”之际，3月1日发布的“细则”却好似扔下重磅炸弹，不仅二手房市场第1时间出现了堪比“春运”的交易潮，新房市场也在联动走热。截至目前，细则尚未完全落地，然而有关二手房交易个税按20%计征和二套房贷款门槛提高的规定，短期内无疑刺激了需求爆发，新政空降下的“金三银四”，也将由此迎来新一轮市场博弈。

细则落地前二手房交易堪比“春运”

买家砍价空间达到1万~5万

3月5日晚上十点，把所有窗口走完、过户手续办完的郑小姐终于呼出一口气，此时她已筋疲力尽：“中午过去，排了10个小时的队总算完了，幸亏中介公司昨天帮我们拿了号，还是从别人手里转过来的。要不然*还排不到。”

同数百名在华侨路交易大厅挤破头的买家一样，郑小姐2月底卖掉手头原有70多平方米的房子，买下120平方米的一套二手房，结果还没来得及过户就遇上“国五条”细则出台，“当时卖家一下子就慌了，催着中介给我们过户。”郑小姐说，卖家手头不止一套房子要出手，“房主急疯了，我过户也‘挤’疯了，交契税、手续费，平常也就一个小时办完，结果排了十个钟头。”她过去的时候，交易大厅已经封门，排队的基本都是隔天拿号的，“现场就看到不少人在签合同，有的首付款没凑齐，当场打个欠条就行，还有很多人是父母转让给子女的，也是为了将来缴税轻一点。”

这种情况，这两天在全国各地的房产交易大厅内几乎司空见惯，国五条细则出台，二手房征收20%交易个税的消息传出后，房产交易大厅纷纷被挤爆。有人将其形容为堪比“春运”，细则出台后的本周一，南京购房过户登记数达到1571件，比平时大涨近7倍。截至本周三再度冲高到1625件，华侨路房产交易大厅两次封门。

“新政出台，业主心理非常脆弱，很好砍价，你还要等到何时？立刻出手吧！”本地一家二手房中介的宣传单上，打出了这样的标语。

“本周三我们这里的挂牌量和1号相比大涨了362%，客户量增长了150%。”我爱我家(小区网论坛)市场总监胡娟涓告诉记者，“而且这其中有三分之一左右是正在卖旧买新的。”

那么这场“春运”还要持续到何时？胡娟涓告诉记者，只要政策没有*终落地，这一数量还会继续增长，“很多客户正在通过各种途径办离婚，还没来得及过户，而且现在销售特别快，截至目前议价空间*多有五万左右，*少也有一万，应该说比此前大大增加了。”

刚需楼盘新政后继续大卖

买家恐涨情绪有增无减

新房市场的表现也不差，不过理由却不尽相同。早在去年底今年初，南京新房市场就已出现量价齐涨的势头，细则一出台，刚需买家的恐涨预期有增无减，致使3月份率先开盘的几家楼盘都获得了不少销售。

网上房地产的监测统计，从细则发布后的3月2日到本周四，南京楼市6天内累计认购1534新房，销售1415套，平均日销售达235套，*多*认购突破350套。统计显示，2月份全市累计已销售商品住宅4176套，日均销售水平超过150套，达到了自2009年以来的同期较高水平，3月份在新政来袭的情况下，销量依旧稳中有升。

3月首周，南京共有5家楼盘推出500多套房源，而从各项目*终销售情况来看，各家楼盘去化情况均不错，国五条细则的出台并没有阻挡买房人的置业热情。例如东郊小镇上周六(3月2日)推出了项目五街区6、12号楼的多层房源，折后均价9500元/平方米，与1月底加推的同户型房源相比，有了400元/平方米的涨幅，当天去化八成。桥北新城香溢紫郡项目80-118平方米的房源受到了不少刚需购房者的欢迎，精装8500元/平方米的较低均价令该项目去化逾八成。不过总体来看，认购走热的均属刚需楼盘。户型以80~100平方米为主。

记者了解到，虽然刚刚出台细则，不少买家对于房价上涨的预期依旧相当强烈，不少购房者表示，调控后刚需房供不应求，说不定还会上涨，还是及早出手为好。本地一家网站调查则表明，调控后依旧有78%的网友认为房价还会上涨，不过也有74%的网友认为下一步会有比较严厉的调控措施出台。

-业内观点

“预期调控”效果明显

将转向新一轮博弈

不管新政细则*终落地的情况如何，多数业内人士表示，现有的调控政策已经更多地成为一种预期调控，心态调控，可以肯定的是，无论是当前的政策“窗口期”还是以后的持续期内，市场都将进行新一轮的博弈。

“越早告诉大家出台什么样的政策，其实越是一种预期调控。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析说，此次调控核心解决的还是去除市场投机*，改善供应结构，形成有效供需的问题。他预计称，细则出台后刚需盘受到的影响不大，价格会保持稳定，但也很难出现新一轮上涨，“首先刚需也是有弹性的，如果长期看不到更多的利好就会出现观望。至于改善楼盘，确实会受到一定的打击，如果一些大户型高档房卖得不好，只有降价拉动销售，而且高档楼盘多数属于市场标杆，一旦降价，对周边刚需楼盘也会起到拉低的作用，“当然市场也会相信优质产品优质地段，这方面确实有价值的楼盘还会维持比较稳定的销量。”

“较先打破僵局的肯定是开发商。”江苏省房地产研究所所长李智对记者表示，如果政策持续时间比较长，同时打压面比较广，包括很多改善客户也停止升级购房，那么开发商在资金趋向紧张的情况下，肯定会率先打破僵局降价出手，“而且这样一来也会使二手房价格出现松动，卖主在价格上会做一些让步，也能够顺利换房，反而会促进二手房销售。不过前期开发商房子好卖，资金压力普遍不大，加之改善客户心态也不会很急，市场可能会稳定观望一段时间。”他表示，总体来看政策未来对市场总需求的抑制可能比总供给要大，因此开发商涨价或者不降价可能也只是短期的。

在眼下火爆的二手房市场，博弈也同样存在。我爱我家市场总监胡娟涓对记者表示，“新政以后的情况很难说，首先要看细则落地的具体情况，假设都需要征税，也要看买卖双方的心态，如果卖家依旧急着想把手头房源抛出，那么也未必会让买家承担税费，如果卖家心态比较强势，那么就会转嫁到买方。”胡娟涓还表示，例如主城的一些地段较好的二手房，虽然税负增加，但成本提升相比于主城新房的天价而言显然还是有优势的，这部分房源未必会没有销售量。只要个税细则出台后不“一刀切”，那么市场销售还会基本维持稳定水平。

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