买房须知

图形 王若静制

昨日，记者走访市内商业银行了解到，由于央行今年进行了两次降息，而这两次降息的利好将于2013年1月1日“兑现”，所以房贷将从下个月起执行新利率，月供金额也会相应减少。银行人士提醒，降息预期仍未消除，已享受7折利率优惠和有*理财需求的市民，可以不必急着还贷。

下月起，“房贷一族”还月供时，不需要再按今年的月供金额存钱了，还款额将有所减少。

房贷新利率下月起执行

这里所说的房贷新利率客户，是指在央行今年7月6日宣布年内第2次降息后，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷客户。记者了解到，绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

记者在商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》上看到，大多数合同在第2十六条都对房贷利率的调整方式进行了约定：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不做调整。

50万贷20年每月少还149元

对于市民还房贷来说，从下月起执行新利率，将是央行今年两次降息以后的利率。银行人士称，央行分别在今年6月8日、7月6日宣布了降息，五年期以上贷款的基准利率，将从今年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。

这也意味着，在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会不一样。今年6月8日前办理的房贷：基准利率将从7.05%下降到6.55%，总体下降0.5个百分点。今年6月8日后至7月6日办理的房贷：基准利率将从6.80%下降到6.55%，下降0.25个百分点。

如果是正在还按揭贷款的市民，每月少还点钱也是实实在在的减负。市民都比较关心：我的房贷月供到底会减少多少？由于每个人的贷款期限、贷款金额、贷款利率(有的上浮、有的下浮、有的是基准利率)都不一样，月供增加的额度也各不相同。记者以贷款金额50万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，请银行人士算了一笔账：以今年6月8日降息前申请一笔20年期的50万元贷款为例，按现行基准利率7.05%计算，月供为3891.52元；若按下月起执行的新基准利率6.55%计算，月供仅为3742.6元，两者相差149元。贷款时间在今年6月8日至7月6日期间的，现在的利率为6.80%，月供为3816.69元；下个月起利率为6.55%，月供为3742.59元，月供减少74.1元。

三种情况不适合提前还贷

随着年底的到来，有不少市民也开始筹划拿到年终奖后提前还贷。“有三类人不适合提前还贷，一类是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。”中信银行理财师谭建霞提醒说，第2类是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主，这类人前几年还的钱中绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例非常低，因此提前还贷不划算。再一类就是经常在进行*理财的市民，如果手头又有不错的*渠道，把这笔钱拿去*理财，获得的*率也可能会远远高于贷款利率。

另外银行人士提醒，为规划新一年的还款计划，银行工作人员将对房贷客户的还款额进行测算，看月供到底会减少多少。贷款人每个月必须按时、足额还清月供，否则会影响个人信用记录。在没搞清新的还款金额前，较好按以前的金额还款。如果少还了金额，就会拖欠房贷，银行每个月都要把这种拖欠行为记录到个人信用档案里面。有房贷的市民，一定要关注明年月供金额的变化，不要因此影响了自己的个人信用记录。