买房须知

近来全国房贷规模继续快速膨胀，而一些二、三线城市出现了“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为，对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。

中国人民银行8月份发布的两个数据显示，在上半年个人住房贷款猛增2．3万亿元之后，7月份住户部门中长期贷款增加4773亿元，房贷规模继续快速膨胀。

“新华视点”记者近期发现，热点城市房价预期依然居高不下。在银行眼中，房贷仍是优质资产，九折房贷普遍存在。在此背景下，多地重启“限购”“限贷”手段能否遏制高杠杆下的房地产资产风险？

九折优惠普遍存在，房贷被银行看做优质资产

国家统计局近日公布的“2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，年初以来热点城市房价节节攀升的势头虽然环比放缓，但是整体看依然“高烧不退”。在这些热点城市中，贷款买房普遍成为刚需、*客的优选。

中 国人民银行发布的《2016年第2季度中国货币政策执行报告》披露，上半年个人住房贷款增加2．3万亿元，同比多增1．2万亿元，6月末增速达 32．2％，月度增量屡创新高。记者从北京、上海监管部门了解到，京沪两个城市今年上半年个人住房贷款总计增加了超过3000亿元。

对于房贷猛增的原因，央行分析认为，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。上半年，全国商品房销售额累计同比增长42．1％，增速较上年同期大幅提高了32．1个百分点。

记者在北京市朝阳区某在售楼盘了解到，在从去年每平方米5万元的价格涨到今年的8万元后，小户型的售价也从每套400多万元涨至600多万元。一位销售人员称，刚需购房压力大增，在“首付三成”的政策下，大部分人是按照70％的贷款上限买房，而现在确实大小银行都在打折。

融360等市场机构的不完全统计显示，全国500多家各类银行当中，有近四成提供房贷九折优惠。银行对房贷颇为看好，不仅将其看做是优质资产，还表示将继续核心支持。

7月份全国信贷增长全靠房贷，居民买房杠杆高不高？

个人房贷规模猛增，不仅体现在房贷规模自身的膨胀，与其他部门贷款相比，房贷增速和规模惊人。

中 国人民银行近期公布的7月份金融统计数据显示，今年7月份人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门中长期贷款增加4773亿元，而代表企业贷款的非金融 企业及机关团体贷款，甚至还减少了26亿元。“银行贷款增量全部被居民房贷占领了。”上海新金融研究院学术委员李迅雷称。

对此记者采访发现，在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。

这种情况自去年以来开始在热点城市蔓延。央行深圳核心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2．1倍，平均按揭成数高达6．5成，与较高贷款成数仅差5个百分点，几乎将杠杆用到了至极。

对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。

多地“限贷”“限购”政策重出江湖

记者发现，以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，近期频频出现“日空盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。

在此背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启限贷、限购政策等“杀手锏”以遏制房价过快上涨态势。

在限贷方面，苏州“楼市新政”规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其较低首付款比例由40％调整为50％；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

而南京新的政策规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭较低首付款比例调整为不低于35％；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭较低首付款比例不低于50％。而在合肥的限贷政策中，即便名下无房，如果有房贷未还清，也可能被银行拒贷。

在限购方面，苏州规定，非本市户籍居民家庭在苏州购买第2套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

对 此有业内人士指出，限贷政策与限购政策一道，在上一轮房地产调控过程中起到了关键作用。但是与上一轮调控全面铺开相比，此次限贷、限购政策目前仍仅在部分 “过热”城市施行，这种“定点”“定向”的调控方式势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之间 的关系。