买房须知

轰动一时的“张金凤案”后，对中介机构及其从业人员加强监管的呼声也越来越高。昨日，市住建委联合市发改委等三部门公布了《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)，明确中介机构及业务人员，不得从事房管房吃差价、阴阳合同避税、电话骚扰当事人等20项行为。公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。

北京中原地产市场研究总监张大伟认为这些条款的影响应该大部分都是正面的，是有利于长远发展的。就好像当年紧张买卖吃差价一样，当时觉得对市场有影响。但实际上目前来看，有利于规范市场发展。

佣金将“事后收取”

《办法》中拟明确规定：房地产经纪机构完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。

这就意味着，以前在买卖双方签订合同时需要缴纳的佣金，今后有可能在双方全部交易完成之后再进行支付。当前市场中买卖双方一般是在缴纳定金，签订购房合同时即要交纳相应的中介费用，现行的标准一般是佣金费加上贷款服务费等名目的费用加起来，购房者需要支付总房款的2.7%给中介机构。在随后的交易过程中，一旦遇到纠纷等“意外”情况，根据现行的经纪销售版的合同规定，中介机构是不需要退还相应的费用的，在这其中购房者承担了很大的风险。

同时也有部分中介机构在收取了相应的费用之后拒不履行相应的义务，而购房者在与中介机构的交涉中往往处于劣势。对于将“事后收取”佣金的形式，中介可能面临的风险，一位中介机构的人员表示对于中介的影响并不是很大，按照合同的规定，中介维权往往要比个人更加容易。

“房管房”被禁

《办法》表示，禁止对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价卖(租)出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。

“房管房”一直是房屋租赁市场*为人们所诟病的形式，中介机构从业主手中收取房源时，通常会签订1到2年的租赁合同，并且要求业主提供2个月的空置期，空置期内免除房租。接着，中介机构再把统称为“房管房”的房源，承租给租房人，不仅要收取1个月的租金做佣金费，而且租金定价一定比和房主约定的价格要高。部分中介还会将这些房屋在内部分隔成小间出租给更多的人，以获取更多的利益。

对于禁止房屋内部分隔出租虽然此前政府多次命令禁止，但是市场中却是屡禁不绝，分割出租的现象一直存在着。一位中介行业内部人士表示，以前政府的约束力不强，这次主要是在于监管中介，而且明确限制中介代理，没有了中介的代理，分割出租的意愿就不强烈了，因为房主一般不太愿意分割，毕竟房租相比售价差距巨大。

“阴阳合同”避税违规

《办法》中规定，禁止为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

“阴阳合同”是市场中一直存在的一个现象，只是在国五条北京细则20%个税的强大压力下凸显了出来。阴阳合同是通过较低计税价格和销售价之间的差额来达到避税的目的的。在北京新政落地后，免税房成为市场争夺的热门房源，而一些无法免税的房源也在交易中想方设法的避税减税。

对于“阴阳合同”的治理，张大伟表示有阴阳合同的主要原因是税费高，较低计税价格低，毕竟大部分的业主是愿意减少税费的，因此在具体执行中的效果现在还不太好说。