买房须知

在房屋买卖中，尤其是二手房买卖的法律风险比较大，无论是买卖双方都应该防范房屋买卖的法律风险。那么都有哪些法律风险要注意呢？又该如何防范这些风险？下面就随小编一起来了解下吧。

一、未经房屋共同共有人同意，卖方对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？

答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理：

1、房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的

基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方是房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售时，权利登记为数人的

基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

二、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？

答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。

因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

三、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？

答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》名列前茅百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

四、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，卖方应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？

答：买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。

对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而是房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

五、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋销售价格产生争议，如何认定？

答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的销售价履行。

判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的销售价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

六、买卖合同成立后，卖方未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买方既有主张确权的，也有要求卖方履行产权过户义务的，如何处理？

答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买方只能依据合同约定，要求卖方履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买方。

买方不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买方不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉是对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在卖方未自动履行所有权移转义务前，买方尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。

因此，对卖方不履行产权过户义务的，买方不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求卖方履行产权过户义。